Los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026 y el nuevo régimen del arrendamiento de vivienda (I): duración del contrato, desahucios y transmisiones

Resumen

El Boletín Oficial del Estado de 7 de octubre de 2026 publicó dos reales decretos-leyes que alteran de forma sustancial el régimen del arrendamiento de vivienda. El primero de ellos, el Real Decreto-ley 28/2026,[1] cuya entrada en vigor se ha diferido al 15 de noviembre[2], dispone que el contrato de vivienda habitual que haya alcanzado los cinco años de duración, o siete si el arrendador es persona jurídica, se prorrogue tácita y obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco o siete años, salvo que el arrendador comunique su voluntad de no renovarlo con seis meses de antelación, en cuyo caso habrá de indemnizar al arrendatario, si no concurre alguna de las causas tasadas que lo excluyen, con un mínimo de doce mensualidades. El segundo, el Real Decreto-ley 29/2026,[3] vigente desde el 8 de octubre, acota el arrendamiento temporal y el de habitaciones, restringe la repercusión de gastos y la exigencia de garantías, refuerza los derechos de tanteo y retracto, atribuye a la Administración la carga de enervar el desahucio por impago cuando el arrendatario es vulnerable y limita las adquisiciones de vivienda con descuento por parte de fondos y grandes tenedores. Ambas normas, que se encuentran pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso, se analizan aquí en sus aspectos civiles y procesales, mientras que sus implicaciones tributarias son objeto de una segunda nota que puede consultarse aquí.

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1. Antecedentes y convalidación

Ambos reales decretos-leyes vienen a sustituir a los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, que quedaron derogados el 2 de octubre al denegarles el Congreso su convalidación, de modo que, entre la publicación de la resolución que declaró aquella derogación y la entrada en vigor del Real Decreto-ley 29/2026 el 8 de octubre, volvió a aplicarse la regulación anterior. Esta sucesión de normas no es inocua para quienes actuaron durante la brevísima vigencia de las normas derogadas, pues el nuevo texto tiene expresamente por válidas las solicitudes de prórroga formuladas al amparo del Real Decreto-ley 8/2026,[4] pero guarda silencio sobre las presentadas mientras estuvo en vigor el Real Decreto-ley 26/2026, por lo que lo más prudente para el arrendatario que se encuentre en esa situación es reiterar su solicitud conforme a la nueva norma.

Disueltas las Cortes, la convalidación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, que habrá de pronunciarse en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación,[5] y el resultado de esa votación determinará el alcance práctico de todo lo que se expone en esta nota. Si se denegara la convalidación del Real Decreto-ley 28/2026 antes del 15 de noviembre, la reforma no llegaría a aplicarse nunca, mientras que, si se denegara después de esa fecha, la derogación, que opera con efectos ex nunc —esto es, sólo desde que se produce y hacia el futuro, sin alcanzar a lo ocurrido con anterioridad—, dejaría abiertas no pocas dudas sobre la eficacia de los actos realizados durante su breve vigencia. Y si sólo se convalidara el Real Decreto-ley 29/2026, seguiría rigiendo el régimen actual de prórrogas anuales, completado con la prórroga extraordinaria de dos años, sin renovación quinquenal ni indemnización por no renovar.

2. El Real Decreto-ley 28/2026: renovación quinquenal e indemnización

Hasta ahora, el contrato de vivienda habitual se prorrogaba obligatoriamente hasta alcanzar los cinco o siete años de duración[6] y, a partir de entonces, por anualidades hasta un máximo de tres años más,[7] agotados los cuales se extinguía o pasaba a la tácita reconducción del Código Civil, que lo convierte en un arrendamiento por meses o por años según la periodicidad con que se pague la renta.[8] La reforma rompe con ese esquema, pues dispone que, llegado el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas y transcurridos al menos cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, el contrato «se prorrogará tácita y obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica», sin límite en el número de renovaciones, a menos que el arrendador haya comunicado su voluntad de no renovar con una antelación de seis meses, frente a los cuatro que se exigen hoy, o el arrendatario con una de dos meses.[9] En la práctica, esta renovación sólo vincula al arrendador, ya que el arrendatario conserva la facultad de desistir del contrato una vez transcurridos seis meses, con un preaviso de treinta días y sin que ese desistimiento genere ya indemnización alguna a favor del arrendador.[10] La regla alcanza, además, a todo arrendamiento de vivienda habitual, incluidos los de viviendas de gran superficie o de renta elevada, que ya no quedan excluidos del régimen imperativo.[11]

El arrendador que decida no renovar deberá indemnizar al arrendatario con la mayor de dos cantidades, a saber, doce mensualidades o una mensualidad por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda, calculadas en ambos casos, no sobre la renta pactada, sino sobre el valor superior del rango que el sistema estatal de referencia de precios de alquiler asigne a esa vivienda y, sólo cuando no pueda obtenerse dicho valor, sobre la renta vigente en la fecha de la comunicación.[12] La elección de esa base de cálculo tiene una consecuencia que el propietario no debe pasar por alto, pues en los contratos antiguos, cuyas rentas suelen situarse por debajo de las de mercado, la indemnización puede exceder holgadamente de doce veces la renta que el arrendatario viene satisfaciendo.

Ejemplo: valor superior del índice de 1.200 euros mensuales

La indemnización es exigible en el momento de la entrega de la vivienda, salvo cuando el arrendador haya invocado su necesidad de ocuparla, y no se extingue por la venta del inmueble, ya que la asume el adquirente que se subrogue en el contrato.[13] Debe advertirse, sin embargo, que la estabilidad que la reforma proclama es más frágil de lo que aparenta frente a terceros, porque las normas que protegen al arrendatario frente al comprador y frente al adjudicatario en una ejecución hipotecaria, que no han sido modificadas, limitan esa protección a los cinco o siete primeros años del contrato,[14] de suerte que, transcurrido ese plazo, el arrendamiento no inscrito en el Registro de la Propiedad puede no ser oponible a quien adquiera la vivienda amparado por la fe pública registral[15] y, en la ejecución hipotecaria, salvo que estuviera inscrito antes que el derecho que se ejecuta, puede llegar a extinguirse.

3. Cuándo no procede la indemnización

La reforma exime de la obligación de indemnizar en cinco supuestos tasados, que el arrendador debe hacer constar de forma expresa, detallada y por escrito en el propio preaviso, so pena de no poder invocarlos después:[16]

1. a) que el arrendador, persona física, necesite la vivienda para destinarla a residencia permanente propia, de sus familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o por adopción o de su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad, con la advertencia de que, si estas personas no la ocupan en los tres meses siguientes a la entrega, salvo fuerza mayor, se devenga la indemnización;
2. b) que el arrendatario no haya habitado la vivienda durante más de seis meses en los doce anteriores a la notificación, salvo que la ausencia obedezca a una causa justificada o que hayan seguido habitándola su cónyuge no separado o sus hijos dependientes;[17]
3. c) que el arrendatario disponga, en la fecha de la notificación y en el mismo municipio, de otra vivienda apta para atender sus necesidades, de la que sea titular en pleno dominio o sobre la que ostente un derecho real de uso o disfrute que le permita ocuparla;
4. d) que las partes celebren un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual, y
5. e) que el arrendatario rechace, de forma expresa o tácita, una oferta fehaciente de nuevo contrato que el arrendador le haya formulado dentro del plazo de preaviso, con una duración mínima de cinco o siete años y una renta ajustada a los límites que rigen en las zonas tensionadas, aunque la vivienda no se encuentre en una de ellas.[18]

A estas causas se suma otra que puede pasar inadvertida y que resulta de especial trascendencia para los arrendatarios, pues tampoco procede la indemnización cuando el arrendatario reúne los requisitos para obtener una prórroga legal de aceptación obligatoria para el arrendador y no la solicita, mientras que, si la solicita, conserva su derecho, aunque su exigibilidad se difiere hasta la finalización de esa prórroga.[19] Son prórrogas de esta naturaleza la prevista para situaciones de vulnerabilidad, que alcanza un máximo de un año y sólo resulta obligatoria para los grandes tenedores;[20] la aplicable en las zonas de mercado residencial tensionado, que se concede por anualidades hasta un máximo de tres años y prevalece sobre las demás,[21] y la que el Real Decreto-ley 29/2026 ha introducido con carácter extraordinario, por plazos anuales y hasta dos años, en favor de los arrendatarios de contratos vigentes a 8 de octubre de 2026 que se encuentren al corriente de pago en los ocho meses anteriores, cuando la prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028 o finalice el periodo de prórroga tácita o de tácita reconducción.[22] Estas prórrogas no son acumulables entre sí, y conviene tener presente que, hasta la entrada en vigor del Real Decreto-ley 28/2026, las dos primeras siguen ubicadas en los apartados 2 y 3 del artículo 10 LAU, que dicho real decreto-ley renumera como apartados 5 y 6.[23]

4. Régimen transitorio

La reforma se aplica a los contratos vigentes, incluidos los celebrados antes de la Ley 12/2023,[24] aunque sólo respecto de los vencimientos que se produzcan a partir del 15 de noviembre de 2026, y toma como fecha de corte para los preavisos no la de su entrada en vigor, sino la de su publicación, el 7 de octubre, con el propósito declarado de impedir comunicaciones anticipadas dirigidas a eludirla.[25] De ello se siguen dos consecuencias de alcance práctico, puesto que los contratos que se encuentran en las prórrogas anuales, cuya extinción al octavo o décimo año muchos arrendadores daban por segura, se renovarán por cinco años más si no media preaviso en tiempo y forma, y los que se hallan en tácita reconducción mensual quedarán, en la práctica, sometidos a renovación quinquenal. El cuadro siguiente sintetiza los distintos escenarios.

5. El Real Decreto-ley 29/2026: otras novedades civiles y procesales

El arrendamiento de una habitación o estancia se integra ahora en el arrendamiento de vivienda habitual cuando su destino primordial es satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, salvo que se concierte como arrendamiento de vivienda temporal,[31] y la suma de las rentas de los contratos parciales vigentes al mismo tiempo no puede exceder de la renta del contrato unitario de la vivienda completa,[32] sin que la norma aclare, fuera de las zonas tensionadas, cuál ha de ser esa renta de referencia cuando no existe tal contrato. El arrendamiento temporal, por su parte, exige una causa de desplazamiento real y acreditable, cuya prueba corresponde al arrendador, y una duración superior a treinta y un días que, como regla general, no exceda de doce meses. La falta de una causa debidamente prevista lo somete al régimen de la vivienda habitual desde su formalización, y la superación injustificada de los doce meses o la sucesión de más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda determinan que el primero se entienda celebrado como contrato de vivienda habitual.[33] Los contratos de temporada celebrados antes del 8 de octubre conservan, no obstante, su régimen hasta el término pactado, momento en el que se extinguen sin posibilidad de prórroga.[34]

En cuanto a la renta, esta sólo puede actualizarse cuando así se haya pactado y nunca por encima de la variación del índice de referencia para la actualización de los arrendamientos de vivienda,[35] y hasta el 31 de diciembre de 2027 rige, además, un límite extraordinario que impide cualquier incremento cuando la renta supera el índice de referencia de precios y lo restringe al 2 % en los demás casos, salvo nuevo acuerdo entre las partes.[36] Los tributos asociados a la vivienda, como el impuesto sobre bienes inmuebles, no pueden repercutirse al arrendatario salvo que sea él el obligado tributario, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, incluidos los de su renovación, no pueden repercutírsele en ningún caso, y los gastos generales del inmueble sólo pueden ponerse a su cargo mediante pacto escrito que fije su importe anual, sin que quepa imputarle gastos de comunidad cuando el edificio no esté constituido en régimen de propiedad horizontal.[37] La garantía adicional a la fianza no puede exceder de dos mensualidades en los contratos de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, ni de una en los temporales, y en ningún caso puede exigirse al arrendatario que contrate un seguro de impago.[38] Al término del contrato, las partes deben dejar constancia escrita del estado de la vivienda, y si no lo hacen, o si el documento no refleja desperfecto alguno, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en estado adecuado de conservación, regla que incide directamente en la posibilidad de retener la fianza.[39] Por último, los derechos de tanteo y retracto se extienden a las ventas conjuntas de varios inmuebles, siempre que la vivienda arrendada sea jurídicamente individualizable y se le impute una parte del precio, y ya no cabe pactar su renuncia en el contrato.[40]

En materia procesal, hasta el 31 de diciembre de 2030, cuando el demandante sea una entidad dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación, el tribunal deberá suspender el proceso de desahucio si el demandado es vulnerable y carece de alternativa habitacional, aun cuando ya se haya dictado sentencia o acordado el lanzamiento, siempre que este no se haya ejecutado.[41] En los demás casos, cuando se trate de un desahucio por falta de pago y el arrendatario acredite su vulnerabilidad económica, la Administración dispondrá de dos meses, durante los cuales el proceso quedará suspendido, para ofrecerle una alternativa habitacional adecuada o, en su defecto, pagar o consignar lo adeudado y las costas, y si no hace ninguna de las dos cosas quedará subrogada en la posición deudora del arrendatario, sin que haya lugar al lanzamiento.[42] En los procesos a los que no se aplique esa enervación, el tribunal recabará informe de la Administración y, si no existe alternativa habitacional, suspenderá el proceso, con revisión cada doce meses y por un máximo de tres años, durante los cuales la Administración deberá compensar al demandante persona física, o a la persona jurídica dedicada al alquiler asequible o social, por las rentas dejadas de percibir, los suministros impagados y las costas. No procede, sin embargo, la suspensión cuando deba prevalecer la vulnerabilidad del propio demandante, salvo que se trate de una persona jurídica o de un gran tenedor, ni prevalece la vulnerabilidad económica del demandado cuando el demandante sea una persona física titular de dos viviendas o menos.[43] Tanto estas suspensiones como la enervación a cargo de la Administración se aplican también a las ejecuciones en curso de los procesos de desahucio en las que no se haya practicado el lanzamiento, y, en el caso de las suspensiones, aunque se hubiera agotado el plazo máximo de suspensión previsto con anterioridad.[44]

Hasta esa misma fecha, las entidades a las que se acaba de hacer referencia, así como las personas jurídicas que tengan la condición de gran tenedor y las entidades de su grupo, tienen limitada la adquisición de viviendas a título gratuito o por menos del 70 % de su valor de mercado, determinado por una sociedad de tasación independiente a la fecha del acuerdo vinculante, salvo que las viviendas se destinen a determinadas finalidades de carácter social.[45] La limitación sólo deja a salvo las transmisiones elevadas a escritura pública antes del 8 de octubre, de modo que los contratos privados de compraventa o de arras firmados antes de esa fecha, pero aún no escriturados, no quedan excluidos de ella.[46] Las excepciones previstas para las entidades adheridas a un Código de Buenas Prácticas y para las adquisiciones derivadas de procedimientos de ejecución no se aplicarán hasta que el Consejo de Ministros apruebe ese Código y entre en vigor, y, en todo caso, la norma no precisa las consecuencias de su incumplimiento.[47] A ello se añade que las cesiones de préstamos hipotecarios quedan sujetas a nuevas garantías en favor del deudor.[48]

6. Preguntas frecuentes

¿Podré recuperar la vivienda cuando el contrato cumpla cinco años?

Podrá hacerlo, pero, si se convalida el Real Decreto-ley 28/2026, tendrá que comunicar su voluntad de no renovar con seis meses de antelación, o con cuatro cuando el vencimiento sea anterior al 15 de mayo de 2027, y abonar la indemnización en el momento de recibir las llaves, salvo que concurra alguna de las causas que la excluyen,[49] con la advertencia de que, si no preavisa en plazo, el contrato se renovará por otros cinco años, o siete si el arrendador es una sociedad.

Necesito la vivienda para un hijo. ¿Debo indemnizar?

No, siempre que el arrendador sea persona física, que la causa conste de forma expresa y detallada en el preaviso y que el hijo ocupe la vivienda en los tres meses siguientes a la entrega.[50] Ahora bien, si la vivienda se encuentra en una zona tensionada, el arrendatario podrá solicitar la prórroga de hasta tres años, que sólo cede ante la necesidad del arrendador o de sus familiares de primer grado comunicada en los plazos y condiciones de la prórroga obligatoria, entre las que figura la de haber hecho constar expresamente esa necesidad en el contrato al tiempo de celebrarlo, de modo que, si el contrato no la recoge, el arrendatario obtendrá la prórroga aunque la necesidad sea real.[51]

La vivienda es de una sociedad. ¿Qué cambia?

Los ciclos de renovación se extienden a siete años y la sociedad no puede invocar en ningún caso la necesidad de la vivienda para eludir la indemnización, aunque sí puede acogerse a las restantes causas de exclusión.[52]

¿Puedo vender la vivienda con el arrendatario dentro?

Puede hacerlo, si bien el comprador que se subroga en el contrato asume también la obligación de indemnizar si después decide no renovarlo,[53] aunque, transcurridos los cinco o siete primeros años, el arrendamiento no inscrito puede no serle oponible si adquiere amparado por la fe pública registral.[54] En todo caso, habrá de respetarse el derecho de tanteo y retracto del arrendatario, que ya no es renunciable.[55]

¿Podré subir la renta al renovarse el contrato?

En la renovación automática el contrato sigue siendo el mismo, de modo que la renta sólo podrá actualizarse conforme a lo pactado y con el límite del índice de actualización,[56] al que se suma, hasta el 31 de diciembre de 2027, la prohibición de cualquier incremento cuando la renta supere el límite del índice de referencia y, en los demás casos, el tope del 2 % a falta de nuevo acuerdo.[57] Como, además, las prórrogas pactadas no pueden empeorar las condiciones del contrato, fijar una renta distinta exige celebrar un nuevo contrato, que el arrendatario no está obligado a aceptar.[58]

Ya envié la carta de no renovación. ¿Sigue siendo válida?

Si se remitió válidamente antes del 7 de octubre de 2026, conserva su eficacia y no genera indemnización, mientras que, si se remitió después y el vencimiento es posterior al 15 de noviembre, quedará sujeta al nuevo régimen en caso de convalidación, y procederá la indemnización salvo que el preaviso recoja alguna de las causas que la excluyen.[59]

¿Puede pactarse en el contrato que no habrá renovación ni indemnización?

No, porque la ley declara nulas, y tiene por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas sobre arrendamiento de vivienda, entre las que se encuentra la renovación.[60] Distinto es el acuerdo que las partes puedan alcanzar una vez remitido el preaviso, por ejemplo sobre la fecha de salida, cuya validez dependerá, en cada caso, de que no encubra una renuncia a derechos que la ley declara irrenunciables.

¿Sigue siendo una alternativa el alquiler de temporada o por habitaciones?

Lo es en términos mucho más estrechos que hasta ahora, porque el alquiler por habitaciones destinado a satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario es ya un arrendamiento de vivienda habitual, con su misma duración y sus mismas prórrogas, y el de temporada exige una causa de desplazamiento real y acreditada en el contrato, sin la cual se considera de vivienda habitual desde su firma.[61]

¿Puedo repercutir el IBI o exigir un seguro de impago?

No. El impuesto sobre bienes inmuebles sólo puede repercutirse cuando el arrendatario sea el obligado tributario, y los honorarios de la agencia corren siempre a cargo del arrendador.[62] Cabe pactar una garantía adicional, como un aval, de hasta dos mensualidades en los contratos de hasta cinco o siete años, pero no exigir al arrendatario un seguro de impago, que el propietario sí puede contratar por su cuenta y a su cargo.[63]

Si el arrendatario deja de pagar, ¿tengo que indemnizarle?

No, porque la indemnización sólo procede cuando el arrendador decide no renovar, mientras que el impago es causa de resolución del contrato.[64] Ahora bien, si el arrendatario acredita su vulnerabilidad económica, la Administración dispondrá de dos meses para ofrecerle una alternativa habitacional o pagar la deuda y, si no hace ninguna de las dos cosas, se subrogará en ella sin que haya lanzamiento, de manera que el arrendador pasará a tener como deudora a la Administración, pero podría no recuperar la vivienda mientras persista la situación de vulnerabilidad.[65]

¿Cómo debo notificar el preaviso?

La ley no impone un medio concreto, pero, dado que las causas que excluyen la indemnización deben constar de forma expresa, detallada y por escrito en el propio preaviso,[66] la forma escrita resulta en la práctica imprescindible, y lo aconsejable es remitirlo mediante burofax con certificación de texto y acuse de recibo, o mediante requerimiento notarial, al domicilio designado en el contrato y con margen suficiente para un segundo intento.

¿Y si no se convalidan los reales decretos-leyes?

Si el Real Decreto-ley 28/2026 no se convalida, no habrá renovación quinquenal ni indemnización y seguirá aplicándose el régimen actual, aunque, si la votación fuera posterior al 15 de noviembre, el nuevo régimen habría regido entretanto. Si es el Real Decreto-ley 29/2026 el que decae, desaparecerán la prórroga de dos años, el tope del 2 % y las nuevas reglas del alquiler temporal, en principio sin afectar a lo actuado durante su vigencia, aunque la eficacia de esos actos podría llegar a discutirse.[67]

7. Recomendaciones

Los arrendadores deberían revisar el calendario de vencimientos de sus contratos, preavisar de forma fehaciente y en plazo, con expresión detallada de la causa de exclusión que, en su caso, concurra, adaptar sus modelos de contrato a las nuevas reglas y suscribir siempre, al recuperar la vivienda, el documento que deje constancia de su estado. Los arrendatarios, por su parte, deberían mantenerse al corriente de pago y, si reciben un preaviso, solicitar la prórroga que les corresponda, ya que no hacerlo puede privarles de la indemnización. Los compradores e inversores, por último, deberían incorporar a su revisión previa a la adquisición la antigüedad y la inscripción de los arrendamientos y, cuando adquieran con descuento, comprobar si les alcanza la limitación introducida por el Real Decreto-ley 29/2026.[68]

Muchas de las cuestiones analizadas en esta nota admiten interpretaciones distintas. En caso de que los reales decretos-leyes se convaliden, corresponderá a los tribunales pronunciarse sobre aquellas que puedan suscitar criterios dispares, por lo que las conclusiones expuestas se formulan sin perjuicio de la doctrina judicial que llegue a establecerse.

Esta nota tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Cada contrato requiere un análisis individualizado.

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Sobre el autor

Juanjo García, Abogado en OC | Tax & Legal, es un profesional especializado en asesoramiento fiscal integral y litigación, Experto en Tributación por la UAM. Es Profesor Asociado de Argumentación en la Facultad de Derecho de la Universidad CEU San Pablo, entre otras instituciones educativas. Ha sido reconocido en la categoría «Ones to Watch» del ranking internacional Best Lawyers 2026

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[1] Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026).

[2] Disposición final segunda del Real Decreto-ley 28/2026.

[3] Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026).

[4] Disposición transitoria primera del Real Decreto-ley 29/2026, referida a las solicitudes formuladas al amparo del artículo 1 del Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo.

[5] Artículos 78.2 y 86.2 de la Constitución Española.

[6] Artículo 9.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).

[7] Artículo 10.1 LAU, en la redacción dada por el artículo 3.Ocho del Real Decreto-ley 29/2026.

[8] Artículos 1566 y 1581 del Código Civil: si el arrendatario permanece quince días en la finca con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que corresponda a la forma de pago de la renta, a menos que haya precedido requerimiento.

[9] Artículo 10.1, párrafo primero, LAU, en la redacción dada por el artículo único del Real Decreto-ley 28/2026.

[10] Artículo 11 LAU, en la redacción dada por el artículo 3.Nueve del Real Decreto-ley 29/2026.

[11] Artículo 4.2 LAU, en la redacción dada por el artículo 3.Tres del Real Decreto-ley 29/2026. En su redacción anterior, el precepto sometía principalmente a la voluntad de las partes los arrendamientos de la totalidad de viviendas de más de 300 m² o con renta inicial anual superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

[12] Artículo 10.1, párrafo segundo, LAU, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 28/2026.

[13] Artículo 10.1, párrafos segundo y cuarto, y artículo 10.2.a) LAU, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 28/2026.

[14] Artículos 13.1 y 14 LAU.

[15] Artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

[16] Artículo 10.2 LAU, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 28/2026.

[17] Artículo 7.1 LAU, en la redacción dada por el artículo 3.Cinco del Real Decreto-ley 29/2026.

[18] Artículo 17.6 LAU, en la redacción dada por el artículo 3.Diez del Real Decreto-ley 29/2026.

[19] Artículo 10.1, párrafo tercero, LAU, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 28/2026.

[20] Artículo 10.5 LAU, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 28/2026.

[21] Artículo 10.6 LAU, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 28/2026.

[22] Disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026.

[23] Artículos 10.2 y 10.3 LAU, en la redacción dada por el artículo 3.Ocho del Real Decreto-ley 29/2026, que reescribió el artículo 10 en su integridad, aunque el artículo único del Real Decreto-ley 28/2026 se refiera solo a la modificación de su apartado 1; y disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 28/2026.

[24] Disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en la redacción dada por el artículo 4.Dos del Real Decreto-ley 29/2026, y disposición transitoria única, apartado 4, del Real Decreto-ley 28/2026.

[25] Disposición transitoria única, apartado 1, del Real Decreto-ley 28/2026.

[26] Disposición transitoria única, apartado 1, párrafo segundo, del Real Decreto-ley 28/2026.

[27] Disposición transitoria única, apartado 1, del Real Decreto-ley 28/2026, y disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026.

[28] Disposición transitoria única, apartado 2, del Real Decreto-ley 28/2026.

[29] Disposición transitoria única, apartado 3, del Real Decreto-ley 28/2026.

[30] Disposición transitoria única, apartado 5, del Real Decreto-ley 28/2026.

[31] Artículos 2.1 y 2.3 LAU, en la redacción dada por el artículo 3.Uno del Real Decreto-ley 29/2026: «Se considera arrendamiento de vivienda habitual aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda. (…) Se entenderá por arrendamiento de vivienda temporal aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia, que venga a cubrir la necesidad de vivienda del arrendatario cuando éste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable.»

[32] Artículo 17.9 LAU, en la redacción dada por el artículo 3.Diez del Real Decreto-ley 29/2026.

[33] Artículos 7.2 y 9 bis LAU, en la redacción dada por los apartados Cinco y Siete del artículo 3 del Real Decreto-ley 29/2026.

[34] Disposición transitoria octava LAU, introducida por el artículo 3 del Real Decreto-ley 29/2026.

[35] Artículo 18.1 LAU, en la redacción dada por el artículo 3.Once del Real Decreto-ley 29/2026.

[36] Disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026.

[37] Artículo 20 LAU, en la redacción dada por el artículo 3.Doce del Real Decreto-ley 29/2026.

[38] Artículo 36.5 LAU, en la redacción dada por el artículo 3.Diecisiete del Real Decreto-ley 29/2026.

[39] Artículo 36.7 LAU, introducido por el artículo 3.Dieciocho del Real Decreto-ley 29/2026.

[40] Artículo 25, apartados 7 y 8, LAU, en la redacción dada por el artículo 3.Quince del Real Decreto-ley 29/2026.

[41] Artículo 2.1 del Real Decreto-ley 29/2026.

[42] Artículo 22.6 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, introducido por el artículo 5.Dos del Real Decreto-ley 29/2026.

[43] Artículo 2.2 del Real Decreto-ley 29/2026.

[44] Disposición transitoria segunda del Real Decreto-ley 29/2026.

[45] Artículo 1, apartados 1 y 2, del Real Decreto-ley 29/2026.

[46] Artículo 1.3 del Real Decreto-ley 29/2026.

[47] Artículo 1, apartados 2.e) y 4 y párrafo final, del Real Decreto-ley 29/2026.

[48] Artículo 25 bis de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, introducido por la disposición final primera del Real Decreto-ley 29/2026.

[49] Artículos 10.1 y 10.2 LAU, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 28/2026, y disposición transitoria única, apartado 2, de este.

[50] Artículo 10.2.a) LAU, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 28/2026.

[51] Artículos 9.3 y 10.6 LAU, este último en la redacción dada por el Real Decreto-ley 28/2026.

[52] Artículos 10.1 y 10.2 LAU, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 28/2026.

[53] Artículo 10.1, párrafo cuarto, LAU, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 28/2026.

[54] Artículo 14 LAU y artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

[55] Artículo 25.8 LAU, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 29/2026.

[56] Artículo 18.1 LAU, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 29/2026.

[57] Disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026.

[58] Artículos 10.3 y 10.4 LAU, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 28/2026.

[59] Disposición transitoria única, apartado 1, del Real Decreto-ley 28/2026.

[60] Artículo 6 LAU, en relación con el artículo 10 LAU, integrado en su título II.

[61] Artículos 2.1, 2.3 y 7.2 LAU, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 29/2026.

[62] Artículos 20.1 y 20.2 LAU, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 29/2026.

[63] Artículo 36.5 LAU, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 29/2026.

[64] Artículo 27.2.a) LAU.

[65] Artículo 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, introducido por el Real Decreto-ley 29/2026.

[66] Artículo 10.2 LAU, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 28/2026.

[67] Artículo 86.2 de la Constitución Española.

[68] Artículo 1 del Real Decreto-ley 29/2026.