{"id":5000,"date":"2026-10-16T21:16:40","date_gmt":"2026-10-16T19:16:40","guid":{"rendered":"https:\/\/ocasesores.es\/?p=5000"},"modified":"2026-10-16T21:18:58","modified_gmt":"2026-10-16T19:18:58","slug":"los-reales-decretos-leyes-28-2026-y-29-2026-y-el-nuevo-regimen-del-arrendamiento-de-vivienda-ii-medidas-tributarias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ocasesores.es\/en\/los-reales-decretos-leyes-28-2026-y-29-2026-y-el-nuevo-regimen-del-arrendamiento-de-vivienda-ii-medidas-tributarias\/","title":{"rendered":"Los Reales Decretos-leyes 28\/2026 y 29\/2026 y el nuevo r\u00e9gimen del arrendamiento de vivienda (II): medidas tributarias"},"content":{"rendered":"\t\t
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\n\t\t\t\t\t\t\tJuanjo Garc\u00eda\t\t\t\t\t\t<\/h4>\n\t\t\t\t\t<\/a>\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t
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Abogado<\/p>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Resumen<\/strong><\/p>

El Real Decreto-ley 29\/2026, de 6 de octubre<\/a>,[1]<\/a> incorpora un conjunto de medidas tributarias que convierte el sistema fiscal en un instrumento m\u00e1s de la pol\u00edtica de vivienda, en la medida en que redise\u00f1a la reducci\u00f3n por arrendamiento del IRPF para favorecer a quien rebaja la renta y penalizar a quien la sube, crea una deducci\u00f3n estatal por alquiler para los contribuyentes con menores ingresos, introduce a partir de 2027 una escala progresiva de imputaci\u00f3n de rentas para los inmuebles no arrendados, declara exenta la ganancia obtenida en la venta de viviendas desocupadas a entes p\u00fablicos, excluye de la exenci\u00f3n del IVA los arrendamientos de viviendas amuebladas de hasta treinta noches, ampl\u00eda los recargos que los ayuntamientos pueden aplicar en el IBI, actualiza los coeficientes de la plusval\u00eda municipal y eleva al 25\u00a0% el gravamen especial de las SOCIMI sobre el beneficio residencial que no distribuyen. El Real Decreto-ley 28\/2026<\/a>,[2]<\/a> aunque carece de contenido tributario, plantea por su parte una cuesti\u00f3n fiscal relevante, la de la tributaci\u00f3n de la indemnizaci\u00f3n por no renovar que establece. Ambas normas se encuentran pendientes de convalidaci\u00f3n por la Diputaci\u00f3n Permanente del Congreso, y esta nota complementa la dedicada a sus aspectos civiles y procesales,\u00a0que puede consultarse aqu\u00ed<\/a>.<\/p>

____________________________________________________<\/p>

  1. Calendario de efectos<\/strong><\/li><\/ol>

    El Real Decreto-ley 29\/2026 reitera, con algunos ajustes, las medidas del Real Decreto-ley 26\/2026, al que el Congreso neg\u00f3 la convalidaci\u00f3n el 2 de octubre de 2026, precedente que obliga a tomar con cautela cualquier decisi\u00f3n fundada en la nueva norma mientras su convalidaci\u00f3n siga pendiente.[3]<\/a> Sus medidas, adem\u00e1s, no entran en vigor de forma simult\u00e1nea, sino escalonada, y algunas de ellas se retrotraen al 1 de enero de 2026, lo que, si el decreto tampoco llegara a convalidarse, suscitar\u00eda dudas sobre el tratamiento de los efectos producidos durante su vigencia.[4]<\/a> El cuadro siguiente recoge las fechas de efectos de las principales medidas.<\/p>
    Medida<\/strong><\/td>Efectos<\/strong><\/td><\/tr>
    Imputaci\u00f3n de rentas al 1,1\u00a0% (valores catastrales revisados desde 2012)<\/td>Ejercicio 2026<\/td><\/tr>
    Deducci\u00f3n estatal por alquiler de vivienda habitual<\/td>Desde el 8 de octubre de 2026<\/td><\/tr>
    Exenci\u00f3n por venta de viviendas desocupadas a entes p\u00fablicos<\/td>Ventas hasta el 31 de diciembre de 2027<\/td><\/tr>
    SOCIMI: gravamen especial del 25\u00a0%<\/td>Periodos iniciados en 2026 no concluidos a 8 de octubre<\/td><\/tr>
    Nueva reducci\u00f3n por arrendamiento de vivienda<\/td>Contratos posteriores al 1 de diciembre de 2026<\/td><\/tr>
    IVA: exclusi\u00f3n de la exenci\u00f3n en los arrendamientos de vivienda amueblada de hasta treinta noches y otras medidas<\/td>Desde el 1 de diciembre de 2026<\/td><\/tr>
    Coeficientes m\u00e1ximos de la plusval\u00eda municipal<\/td>Desde el 1 de diciembre de 2026<\/td><\/tr>
    Recargos en el IBI<\/td>Desde 2027, previa ordenanza<\/td><\/tr>
    Escala progresiva de imputaci\u00f3n de rentas<\/td>Desde el 1 de enero de 2027<\/td><\/tr><\/tbody><\/table>
    1. IRPF del arrendador: la nueva reducci\u00f3n por arrendamiento<\/strong><\/li><\/ol>

      La reducci\u00f3n del rendimiento neto derivado del alquiler de vivienda pasa a depender de la evoluci\u00f3n de la renta respecto del contrato anterior sobre la misma vivienda, y s\u00f3lo beneficia plenamente al arrendador que no tenga la condici\u00f3n de gran tenedor, puesto que el gran tenedor persona f\u00edsica \u00fanicamente puede aplicar las reducciones del 70\u00a0% y del 60\u00a0%.[5]<\/a> Cuando concurran varias reducciones se aplica la de mayor cuant\u00eda, siempre que el rendimiento se haya declarado antes del inicio de cualquier procedimiento de comprobaci\u00f3n y que, en las zonas tensionadas, se haya respetado el l\u00edmite legal de la renta.[6]<\/a> El precepto delimita ahora su \u00e1mbito por remisi\u00f3n a los arrendamientos de vivienda habitual, que tras la reforma comprenden expresamente el de habitaciones y excluyen el de vivienda temporal,[7]<\/a> lo que previsiblemente zanjar\u00e1 la discusi\u00f3n que exist\u00eda sobre el primero y deja fuera de la reducci\u00f3n al segundo. El cuadro siguiente resume los distintos supuestos.<\/p>
      Supuesto (arrendador que no es gran tenedor, salvo las dos \u00faltimas filas)<\/strong><\/td>Reducci\u00f3n<\/strong><\/td><\/tr>
      Nuevo contrato con rebaja de renta superior al 5\u00a0%, con el mismo arrendatario una vez finalizado el plazo m\u00ednimo o las pr\u00f3rrogas, o con otro arrendatario y renta inferior al l\u00edmite del \u00edndice<\/td>100\u00a0%<\/td><\/tr>
      Nuevo contrato con rebaja superior al 5\u00a0% en los dem\u00e1s casos<\/td>95\u00a0%, 90\u00a0%, 85\u00a0% o 70\u00a0%, seg\u00fan zona tensionada y edad del arrendatario<\/td><\/tr>
      Nuevo contrato con renta no superior a la anterior<\/td>50\u00a0%<\/td><\/tr>
      Nuevo contrato con subida de renta<\/td>40\u00a0%, 30\u00a0%, 25\u00a0%, 20\u00a0% o 15\u00a0%, seg\u00fan la subida no supere el 5\u00a0%, el 10\u00a0%, el 15\u00a0% o el 20\u00a0%, o exceda de este<\/td><\/tr>
      Primer alquiler de la vivienda<\/td>100\u00a0% con renta inferior al l\u00edmite del \u00edndice; 95\u00a0%, 90\u00a0% u 85\u00a0% seg\u00fan zona y edad; 50\u00a0% con renta igual o superior al l\u00edmite<\/td><\/tr>
      Pr\u00f3rroga t\u00e1cita con renta no superior al l\u00edmite del \u00edndice<\/td>80\u00a0%<\/td><\/tr>
      Arrendamiento a Administraciones o entidades sin fines lucrativos, o en programas p\u00fablicos de renta limitada<\/td>70\u00a0%<\/td><\/tr>
      Vivienda rehabilitada en los dos a\u00f1os anteriores<\/td>60\u00a0%<\/td><\/tr><\/tbody><\/table>

      El nuevo sistema s\u00f3lo se aplica a los contratos celebrados despu\u00e9s del 1 de diciembre de 2026, ya que los anteriores a la Ley 12\/2023<\/a> conservan la reducci\u00f3n del 60\u00a0% y los celebrados desde entonces hasta esa fecha mantienen la redacci\u00f3n vigente en 2025, que preve\u00eda reducciones del 90\u00a0%, el 70\u00a0% o el 60\u00a0% en supuestos espec\u00edficos y del 50\u00a0% en los dem\u00e1s.[8]<\/a> La reducci\u00f3n del 80\u00a0% por pr\u00f3rroga t\u00e1cita alcanza, en cambio, a cualquier contrato cuyo plazo m\u00ednimo de cinco a\u00f1os se cumpla despu\u00e9s del 1 de diciembre de 2026, y, si se convalida el Real Decreto-ley 28\/2026, cabe esperar que se extienda tambi\u00e9n a las nuevas renovaciones quinquenales, que la reforma califica igualmente de t\u00e1citas y obligatorias.[9]<\/a><\/p>

      1. IRPF del arrendatario: deducci\u00f3n estatal por alquiler<\/strong><\/li><\/ol>

        Se introduce una deducci\u00f3n estatal del 10\u00a0% de las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda habitual en favor de los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros,[10]<\/a> con una base m\u00e1xima de 11.630 euros, lo que equivale a una deducci\u00f3n de hasta 1.163 euros, cuando la base imponible no supere 23.007,20 euros, y con una base que, entre esa cifra y 33.007,20 euros, se reduce en el resultado de multiplicar por 1,163 la diferencia entre la base imponible y 23.007,20 euros. Para aplicarla se exige que, durante al menos la mitad del periodo impositivo, ni el contribuyente ni los miembros de su unidad familiar sean titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda situada a menos de cincuenta kil\u00f3metros, salvo que una resoluci\u00f3n administrativa o judicial les impida utilizarla como residencia, excepci\u00f3n que cobra especial relevancia en los casos de atribuci\u00f3n del uso de la vivienda familiar tras una ruptura. La nueva deducci\u00f3n no puede aplicarse junto con la antigua deducci\u00f3n transitoria por alquiler respecto de la misma vivienda y el mismo ejercicio,[11]<\/a> y surte efectos desde el 8 de octubre de 2026, sin que la norma aclare si en este primer ejercicio alcanza a todas las cantidades pagadas en el a\u00f1o o s\u00f3lo a las satisfechas a partir de esa fecha.[12]<\/a><\/p>

        1. Inmuebles no arrendados: imputaci\u00f3n progresiva de rentas<\/strong><\/li><\/ol>

          Para el ejercicio 2026 se mantiene la imputaci\u00f3n del 1,1\u00a0% en los municipios cuyos valores catastrales hayan sido revisados con efectos a partir de 2012,[13]<\/a> pero desde el 1 de enero de 2027 la renta imputada por los inmuebles urbanos que no constituyan la vivienda habitual ni est\u00e9n arrendados se calcular\u00e1 aplicando a la suma de sus valores catastrales una escala progresiva, con tipos del 1,1\u00a0% hasta 100.000 euros, del 1,5\u00a0% hasta 500.000 euros, del 2\u00a0% hasta 1.000.000 de euros y del 3\u00a0% en adelante, sin distinguir ya entre valores revisados y no revisados.[14]<\/a> La escala no siempre resulta m\u00e1s gravosa, porque atiende a la concentraci\u00f3n del patrimonio inmobiliario y no a la antig\u00fcedad de la valoraci\u00f3n catastral, de modo que, para quien sea titular de inmuebles con valores revisados que sumen 600.000 euros, la renta imputada pasar\u00eda de 6.600 a 9.100 euros, mientras que, para quien tenga inmuebles por valor de 150.000 euros a los que hoy se aplica el 2\u00a0%, descender\u00eda de 3.000 a 1.850 euros. La misma progresividad se traslada, adem\u00e1s, al rendimiento m\u00ednimo que debe declararse en los arrendamientos a parientes.[15]<\/a><\/p>

          1. Venta de viviendas desocupadas a entes p\u00fablicos<\/strong><\/li><\/ol>

            Las ganancias obtenidas en la venta, hasta el 31 de diciembre de 2027, de viviendas que hayan permanecido desocupadas sin causa justificada durante los dos a\u00f1os anteriores a entes p\u00fablicos o a sociedades p\u00fablicas de vivienda quedan exentas en su totalidad cuando el precio sea inferior a 200.000 euros, y en un porcentaje decreciente cuando se sit\u00fae entre esa cifra y 800.000 euros, de manera que una venta por 500.000 euros quedar\u00eda exenta en un 50\u00a0%, y la parte de la ganancia que no resulte exenta puede beneficiarse, a su vez, de una exenci\u00f3n por reinversi\u00f3n si el valor de transmisi\u00f3n correspondiente se reinvierte, en el plazo de seis meses, en una Cuenta de Ahorro e Inversi\u00f3n Financia Europa Reinversi\u00f3n, exenci\u00f3n que s\u00f3lo resulta aplicable a las ventas realizadas una vez transcurridos treinta d\u00edas h\u00e1biles desde la entrada en vigor de la norma, aunque, en caso de reinversi\u00f3n parcial, la norma remite a un \u00abporcentaje anterior\u00bb que no identifica.[16]<\/a><\/p>

            1. La Cuenta de Ahorro e Inversi\u00f3n Financia Europa<\/strong><\/li><\/ol>

              Se crea una cuenta de inversi\u00f3n, de la que cada contribuyente s\u00f3lo puede ser titular de una, sin perjuicio de que pueda serlo adem\u00e1s de una Cuenta de Ahorro e Inversi\u00f3n Financia Europa Reinversi\u00f3n, y en la que puede aportar hasta 150.000 euros, cuyas ganancias internas no tributan hasta que se dispone de ella y quedan excluidas de gravamen, respecto de las aportaciones con m\u00e1s de cinco a\u00f1os de antig\u00fcedad, en su totalidad hasta 10.000 euros y en un 20\u00a0% en lo que exceda de esa cifra.[17]<\/a> Junto a ella se crea un seguro individual de ahorro a largo plazo de la misma denominaci\u00f3n, con un l\u00edmite de aportaci\u00f3n de 10.000 euros anuales,[18]<\/a> si bien ninguno de los dos productos podr\u00e1 comercializarse hasta que se aprueben las \u00f3rdenes ministeriales que los desarrollen.<\/p>

              1. IVA de los arrendamientos de corta duraci\u00f3n<\/strong><\/li><\/ol>

                El arrendamiento de vivienda, aunque sujeto al IVA, est\u00e1 exento del impuesto, y hasta ahora la ley s\u00f3lo exclu\u00eda de esa exenci\u00f3n el arrendamiento de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligaba a prestar alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, como los de restaurante, limpieza o lavado de ropa. A partir del 1 de diciembre de 2026 se a\u00f1ade un segundo supuesto de exclusi\u00f3n, que no se limita a las viviendas de uso tur\u00edstico, sino que alcanza a cualquier arrendamiento de apartamentos o viviendas amueblados cuya duraci\u00f3n a favor de un mismo arrendatario no supere las treinta noches, aunque no se preste servicio complementario alguno, salvo que se trate de la vivienda en la que el arrendador tenga su residencia habitual, en cuyo caso el arrendamiento sigue exento; estos arrendamientos tributan al tipo reducido del 10\u00a0%,[19]<\/a> mientras que, en los de duraci\u00f3n superior a treinta noches, la exclusi\u00f3n de la exenci\u00f3n seguir\u00e1 dependiendo de que se presten esos servicios complementarios. Los arrendadores afectados deber\u00e1n, por tanto, repercutir y liquidar el impuesto, con derecho a deducir el que soporten, y el paso de una actividad exenta a otra gravada puede permitirles, adem\u00e1s, recuperar parcialmente las cuotas soportadas en la adquisici\u00f3n o en las obras de la vivienda que en su d\u00eda no pudieron deducir, a trav\u00e9s del r\u00e9gimen de regularizaci\u00f3n de las deducciones por bienes de inversi\u00f3n, que en los inmuebles se extiende a los nueve a\u00f1os naturales siguientes al de su entrada en funcionamiento, cuesti\u00f3n que exige un an\u00e1lisis individualizado de cada caso.[20]<\/a> El tipo del 10\u00a0% se extiende, adem\u00e1s, a las obras de renovaci\u00f3n de viviendas arrendadas como vivienda habitual que se paguen por medios bancarios,[21]<\/a> y se aplica el tipo superreducido del 4\u00a0% tanto a las entregas por sus promotores de viviendas protegidas sujetas a calificaci\u00f3n permanente o indefinida como a las viviendas adquiridas por entidades acogidas al r\u00e9gimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, siempre que sus rentas disfruten de la bonificaci\u00f3n prevista para ellas.[22]<\/a><\/p>

                1. Tributos locales<\/strong><\/li><\/ol>

                  El recargo potestativo del IBI sobre las viviendas desocupadas, que los ayuntamientos ya pod\u00edan establecer desde la Ley 12\/2023, se reformula y se traslada a un apartado propio, que distingue seg\u00fan el municipio se encuentre o no en una zona de mercado residencial tensionado. Fuera de esas zonas, s\u00f3lo se considera desocupada con car\u00e1cter permanente la vivienda que, adem\u00e1s de permanecer vac\u00eda de forma continuada y sin causa justificada durante m\u00e1s de dos a\u00f1os, pertenezca a un titular de cuatro o m\u00e1s inmuebles de uso residencial, en cuyo caso el recargo puede alcanzar el 50\u00a0% de la cuota l\u00edquida, el 100\u00a0% cuando la desocupaci\u00f3n supere los tres a\u00f1os y hasta 50 puntos adicionales cuando el titular tenga dos o m\u00e1s viviendas desocupadas en el mismo municipio; en los municipios con zonas tensionadas, en cambio, el recargo de hasta el 50\u00a0% puede aplicarse a cualquier titular, y s\u00f3lo para los titulares de cuatro o m\u00e1s inmuebles residenciales puede elevarse hasta el 100\u00a0%, con 50 puntos adicionales si la desocupaci\u00f3n excede de tres a\u00f1os. La ley enumera, en todo caso, causas que justifican la desocupaci\u00f3n, entre ellas el traslado temporal por razones laborales o de formaci\u00f3n, el cambio de domicilio por dependencia, razones de salud o emergencia social, la segunda residencia con un m\u00e1ximo de cuatro a\u00f1os de desocupaci\u00f3n continuada, la realizaci\u00f3n de obras y la oferta en venta, durante un a\u00f1o como m\u00e1ximo, o en alquiler, durante seis meses como m\u00e1ximo, en condiciones de mercado.[23]<\/a> A ello se suma un recargo nuevo sobre las viviendas de uso tur\u00edstico situadas en municipios con zonas tensionadas, que puede alcanzar el 50\u00a0%, el 100\u00a0% o el 150\u00a0% de la cuota l\u00edquida seg\u00fan el titular lo sea de una, de dos o m\u00e1s o de cuatro o m\u00e1s viviendas de esa clase,[24]<\/a> y ambos recargos requieren la aprobaci\u00f3n de la correspondiente ordenanza fiscal. En la plusval\u00eda municipal rigen, desde el 1 de diciembre de 2026, nuevos coeficientes m\u00e1ximos que oscilan entre 0,11 y 0,30 seg\u00fan el periodo de generaci\u00f3n,[25]<\/a> y que se aplican directamente cuando la ordenanza municipal prevea otros superiores.[26]<\/a><\/p>

                  1. SOCIMI<\/strong><\/li><\/ol>

                    El gravamen especial que recae sobre los beneficios no distribuidos procedentes de rentas que no han tributado al tipo general se eleva del 15\u00a0% al 25\u00a0% cuando esos beneficios proceden del arrendamiento de vivienda, incluido el tur\u00edstico, aunque se reduce a la mitad cuando la vivienda asequible supera el 80\u00a0% del parque destinado al alquiler, porcentaje que se fija transitoriamente en el 60\u00a0% para 2026 y en el 70\u00a0% para 2027, y desaparece cuando, adem\u00e1s, el beneficio se reinvierte en ese tipo de vivienda en un plazo de tres a\u00f1os.[27]<\/a> Como la medida se aplica ya al ejercicio 2026 en curso, obliga a revisar las decisiones de distribuci\u00f3n de resultados adoptadas o previstas para este a\u00f1o<\/strong>.<\/p>

                    1. La indemnizaci\u00f3n por no renovar del Real Decreto-ley 28\/2026<\/strong><\/li><\/ol>

                      No existe doctrina administrativa espec\u00edfica sobre esta indemnizaci\u00f3n legal,[28]<\/a> pero s\u00ed sobre las cantidades que el propietario abona al arrendatario por la renuncia a sus derechos arrendaticios, que la Direcci\u00f3n General de Tributos califica, para quien las percibe, como ganancia patrimonial integrable en la base del ahorro[29]<\/a> y no sujeta a retenci\u00f3n.[30]<\/a> Ese criterio presupone, sin embargo, una transmisi\u00f3n de la posici\u00f3n contractual del arrendatario, y la propia DGT ha afirmado que, cuando la ganancia no deriva de una transmisi\u00f3n, su calificaci\u00f3n \u00abno puede ser otra que la de renta general\u00bb,[31]<\/a> lo que permite sostener que la indemnizaci\u00f3n por no renovar, en la que el contrato se extingue por su vencimiento sin que el arrendatario transmita ni renuncie a nada, deber\u00eda integrarse en la base general. Dado que las consultas s\u00f3lo vinculan cuando existe identidad de hechos[32]<\/a> y que la indemnizaci\u00f3n legal no es una renuncia negociada a derechos vigentes, la cuesti\u00f3n debe considerarse abierta.<\/p>

                      Para el arrendador persona f\u00edsica, la DGT considera esas cantidades un mayor valor de adquisici\u00f3n del inmueble, amortizable si este vuelve a arrendarse, y admite como gasto del rendimiento del capital inmobiliario los intereses del pr\u00e9stamo que las financie cuando el inmueble se arriende de nuevo,[33]<\/a> aunque podr\u00eda defenderse su deducibilidad como gasto, toda vez que el arrendador no adquiere con ella nada que el vencimiento del contrato no le atribuyera ya. En las sociedades, su tratamiento depender\u00e1 del registro contable, y conviene recordar que la misma consulta sujet\u00f3 al IVA la renuncia de un arrendatario empresario de un local de negocio, conclusi\u00f3n que no es trasladable al arrendatario particular de vivienda, pero que debe tenerse en cuenta cuando el arrendatario sea una sociedad o un empresario.<\/p>

                      1. Preguntas frecuentes<\/strong><\/li><\/ol>

                        Voy a renovar el alquiler subiendo la renta. \u00bfMe conviene firmar antes del 1 de diciembre?<\/em><\/strong><\/p>

                        Desde el punto de vista del IRPF, s\u00ed, porque los contratos celebrados hasta el 1 de diciembre de 2026 conservan la redacci\u00f3n de 2025, en la que, fuera de los supuestos espec\u00edficos del 90\u00a0%, el 70\u00a0% y el 60\u00a0%, la reducci\u00f3n era del 50\u00a0% cualquiera que fuera la renta, mientras que en los posteriores una subida de renta reduce el porcentaje a entre el 40\u00a0% y el 15\u00a0%, en funci\u00f3n de su cuant\u00eda.[34]<\/a> Como la disposici\u00f3n transitoria no aclara con total seguridad si el propio 1 de diciembre queda incluido, lo prudente es firmar antes de esa fecha.<\/p>

                        Mi inquilino sigue en el piso sin firmar nada nuevo. \u00bfQu\u00e9 reducci\u00f3n aplico?<\/em><\/strong><\/p>

                        Durante la pr\u00f3rroga t\u00e1cita del contrato, la reducci\u00f3n ser\u00e1 del 80\u00a0% si la renta no supera el l\u00edmite del \u00edndice de referencia y el arrendador no es gran tenedor, siempre que el plazo m\u00ednimo de cinco a\u00f1os se cumpla despu\u00e9s del 1 de diciembre de 2026, y en otro caso se mantendr\u00e1 la reducci\u00f3n que correspond\u00eda al contrato.[35]<\/a><\/p>

                        Soy gran tenedor persona f\u00edsica. \u00bfPuedo aplicar alguna reducci\u00f3n?<\/em><\/strong><\/p>

                        S\u00f3lo podr\u00e1 aplicar la del 70\u00a0%, cuando arriende la vivienda a una Administraci\u00f3n p\u00fablica o a una entidad sin fines lucrativos que la destine al alquiler social o la vivienda est\u00e9 acogida a un programa p\u00fablico con renta limitada, y la del 60\u00a0%, cuando la vivienda haya sido rehabilitada en los dos a\u00f1os anteriores.[36]<\/a><\/p>

                        Vivo de alquiler. \u00bfPuedo aplicar la nueva deducci\u00f3n en la renta de 2026?<\/em><\/strong><\/p>

                        Podr\u00e1 aplicarla si su base imponible es inferior a 33.007,20 euros y ni usted ni los miembros de su unidad familiar son titulares de otra vivienda a menos de cincuenta kil\u00f3metros,[37]<\/a> aunque, como est\u00e1 por aclarar si en 2026 se computan todas las rentas pagadas en el a\u00f1o o s\u00f3lo las satisfechas desde el 8 de octubre, conviene conservar los justificantes de todo el ejercicio.<\/p>

                        Tengo una segunda residencia. \u00bfPagar\u00e9 m\u00e1s a partir de 2027?<\/em><\/strong><\/p>

                        Depender\u00e1 del valor catastral total de sus inmuebles no arrendados, porque hasta 100.000 euros la imputaci\u00f3n seguir\u00e1 siendo del 1,1\u00a0%, pero por encima de esa cifra aumentar\u00e1 progresivamente hasta el 3\u00a0%, de modo que quien hoy tributa al 2\u00a0% por tener valores no revisados puede incluso llegar a pagar menos.[38]<\/a><\/p>

                        Tengo un piso vac\u00edo. \u00bfQu\u00e9 me afecta?<\/em><\/strong><\/p>

                        Depende, en primer lugar, de d\u00f3nde se encuentre y de cu\u00e1ntos inmuebles residenciales tenga. Si el municipio no est\u00e1 en una zona tensionada, el recargo en el IBI s\u00f3lo puede aplicarse a los titulares de cuatro o m\u00e1s inmuebles de uso residencial cuya vivienda lleve m\u00e1s de dos a\u00f1os desocupada sin causa justificada, mientras que, si se encuentra en una zona tensionada, el recargo de hasta el 50\u00a0% puede alcanzar a cualquier titular, y en ambos casos es necesario que el ayuntamiento lo haya establecido en su ordenanza.[39]<\/a> Si, por otra parte, la vivienda se vende a un ente p\u00fablico hasta el 31 de diciembre de 2027, la ganancia obtenida quedar\u00e1 total o parcialmente exenta en el IRPF,[40]<\/a> y debe tenerse en cuenta que la segunda residencia, la realizaci\u00f3n de obras o la oferta en venta o en alquiler a precio de mercado se cuentan entre las causas que justifican la desocupaci\u00f3n.<\/p>

                        Alquilo un piso por estancias cortas. \u00bfTengo que cobrar IVA?<\/em><\/strong><\/p>

                        Desde el 1 de diciembre de 2026 deber\u00e1 repercutirlo, al tipo del 10\u00a0%, cuando arriende una vivienda amueblada por una duraci\u00f3n no superior a treinta noches a favor de un mismo arrendatario, se trate o no de una vivienda de uso tur\u00edstico y aunque no preste servicios hoteleros, salvo que se trate de la vivienda en la que reside habitualmente,[41]<\/a> lo que le obligar\u00e1 a darse de alta en el impuesto, a facturar y a presentar autoliquidaciones, si bien podr\u00e1 deducir el IVA que soporte.<\/p>

                        Si mi inquilino recibe la indemnizaci\u00f3n por no renovar, \u00bftributa?<\/em><\/strong><\/p>

                        Tributa como ganancia patrimonial, no sujeta a retenci\u00f3n, que conforme al criterio de la Direcci\u00f3n General de Tributos sobre la renuncia a derechos arrendaticios se integrar\u00eda en la base del ahorro, aunque existen argumentos para integrarla en la base general al no mediar transmisi\u00f3n alguna, y que es imputable al ejercicio en que se entregue la vivienda.[42]<\/a><\/p>

                        Y yo, como propietario, \u00bfpuedo deducirme la indemnizaci\u00f3n?<\/em><\/strong><\/p>

                        Conforme al criterio administrativo actual, no como gasto del ejercicio, sino como mayor valor de adquisici\u00f3n del inmueble, amortizable si se vuelve a arrendar y computable en una venta posterior, mientras que los intereses de su financiaci\u00f3n s\u00ed son deducibles si el inmueble se arrienda de nuevo,[43]<\/a> y aunque existen argumentos para defender la deducci\u00f3n de la indemnizaci\u00f3n como gasto, se trata de la tesis menos segura.<\/p>

                        \u00bfQu\u00e9 pasa si el decreto no se convalida?<\/em><\/strong><\/p>

                        Quedar\u00e1 derogado y sus medidas decaer\u00e1n desde ese momento,[44]<\/a> y las que ya hayan producido efectos, como la imputaci\u00f3n de 2026, la deducci\u00f3n por alquiler o el gravamen de las SOCIMI, plantear\u00e1n dudas cuya resoluci\u00f3n depender\u00e1 del tratamiento que se d\u00e9 a los efectos de su vigencia temporal.<\/p>

                        1. Recomendaciones<\/strong><\/li><\/ol>

                          Quien vaya a firmar un nuevo contrato con subida de renta conservar\u00e1 la redacci\u00f3n de 2025 de la reducci\u00f3n, en la que la subida no reduc\u00eda el porcentaje aplicable, si lo formaliza antes del 1 de diciembre de 2026. Quienes arrienden viviendas amuebladas por estancias de hasta treinta noches deber\u00edan preparar antes de esa misma fecha el alta en el IVA y la emisi\u00f3n de facturas; los de segundas residencias, cuantificar la imputaci\u00f3n que les corresponder\u00e1 en 2027 y valorar, antes del 1 de enero de ese a\u00f1o, la conveniencia de arrendar, vender o reorganizar sus inmuebles, y las SOCIMI, recalcular el gravamen especial de 2026 antes de aprobar la aplicaci\u00f3n del resultado. Los arrendatarios, por su parte, deber\u00edan conservar los justificantes de pago de la renta para poder aplicar la nueva deducci\u00f3n.<\/p>

                          1. Conclusi\u00f3n<\/strong><\/li><\/ol>

                            El Real Decreto-ley 29\/2026 emplea el sistema fiscal como instrumento de la pol\u00edtica de vivienda, en la medida en que premia al arrendador que contiene la renta, grava con mayor intensidad la vivienda vac\u00eda, la de uso tur\u00edstico, los arrendamientos de corta duraci\u00f3n y la acumulaci\u00f3n de segundas residencias y alivia la carga del arrendatario con rentas bajas, pero varias de sus medidas plantean dudas interpretativas que deber\u00e1 resolver la Direcci\u00f3n General de Tributos y todas ellas dependen de una convalidaci\u00f3n todav\u00eda incierta, por lo que lo razonable es planificar con el calendario de efectos a la vista y sin anticipar decisiones irreversibles.<\/p>

                            Muchas de las cuestiones analizadas en esta nota son controvertidas o admiten interpretaciones distintas. En caso de que los reales decretos-leyes se convaliden, corresponder\u00e1 a los tribunales pronunciarse sobre aquellas que puedan dar lugar a visiones divergentes, por lo que las conclusiones expuestas se formulan sin perjuicio de la doctrina judicial que llegue a establecerse.<\/em><\/p>

                            Esta nota tiene car\u00e1cter meramente informativo y no constituye asesoramiento jur\u00eddico ni fiscal. Cada caso requiere un an\u00e1lisis individualizado.<\/em><\/p>

                            _____________________________________________<\/p>

                            Sobre el autor<\/strong><\/p>

                            Juanjo Garc\u00eda<\/strong><\/a>, Abogado en OC | Tax & Legal, <\/strong>es un profesional especializado en asesoramiento fiscal integral y litigaci\u00f3n, Experto en Tributaci\u00f3n por la UAM. Es Profesor Asociado de Argumentaci\u00f3n en la Facultad de Derecho de la Universidad CEU San Pablo, entre otras instituciones educativas. Ha sido reconocido en la categor\u00eda \u00abOnes to Watch\u00bb<\/em> del ranking internacional Best Lawyers 2026<\/em>.<\/p>

                            \u00a0<\/p>

                            Si quiere que analicemos su caso, cont\u00e1ctenos<\/a>.<\/strong><\/p>

                            \u00a0<\/p>

                            [1]<\/a> Real Decreto-ley 29\/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protecci\u00f3n de la funci\u00f3n social de la vivienda y la ampliaci\u00f3n de la oferta de vivienda asequible<\/a> (BOE n\u00fam. 249, de 7 de octubre de 2026).<\/p>

                            [2]<\/a> Real Decreto-ley 28\/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual<\/a> (BOE n\u00fam. 249, de 7 de octubre de 2026).<\/p>

                            [3]<\/a> Art\u00edculo 86.2 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola<\/a>.<\/p>

                            [4]<\/a> V\u00e9anse las cl\u00e1usulas de efectos de los art\u00edculos 6 a 10 del Real Decreto-ley 29\/2026 y la disposici\u00f3n transitoria trig\u00e9sima octava LIRPF<\/a>.<\/p>

                            [5]<\/a> Art\u00edculo 23.2 de la Ley 35\/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas F\u00edsicas<\/a> (LIRPF<\/a>), en la redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 6, apartado Segundo.Dos, del Real Decreto-ley 29\/2026. El concepto de gran tenedor es el del art\u00edculo 3.k) de la Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda<\/a>.<\/p>

                            [6]<\/a> Art\u00edculo 17.6 de la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos<\/a> (LAU).<\/p>

                            [7]<\/a> Art\u00edculo 2.1 y 2.3 LAU, en la redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 3.Uno del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                            [8]<\/a> Disposici\u00f3n transitoria trig\u00e9sima octava LIRPF<\/a>, en la redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 6, apartado Segundo.Catorce, del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                            [9]<\/a> Art\u00edculo 10.1 LAU, en la redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo \u00fanico del Real Decreto-ley 28\/2026.<\/p>

                            [10]<\/a> Art\u00edculo 68.6 LIRPF<\/a>, a\u00f1adido por el art\u00edculo 6, apartado Segundo, del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                            [11]<\/a> Disposici\u00f3n transitoria decimoquinta, apartado 3, LIRPF<\/a>, a\u00f1adido por el art\u00edculo 6, apartado Segundo.Trece, del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                            [12]<\/a> Art\u00edculo 6, apartado Segundo, del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                            [13]<\/a> Disposici\u00f3n adicional quincuag\u00e9sima quinta LIRPF<\/a>, en la redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 6, apartado Primero, del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                            [14]<\/a> Art\u00edculo 85.1 LIRPF<\/a>, en la redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 6, apartado Tercero.Dos, del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                            [15]<\/a> Art\u00edculo 24 LIRPF<\/a>, en la redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 6, apartado Tercero.Uno, del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                            [16]<\/a> Disposiciones adicionales sexag\u00e9sima quinta y sexag\u00e9sima sexta LIRPF<\/a>, a\u00f1adidas por el art\u00edculo 6, apartado Segundo.Once y Doce, del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                            [17]<\/a> Art\u00edculo 95 ter LIRPF<\/a>, a\u00f1adido por el art\u00edculo 6, apartado Segundo.Cinco, del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                            [18]<\/a> Disposici\u00f3n adicional vig\u00e9sima sexta LIRPF<\/a>, en la redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 6, apartado Segundo.Siete, del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                            [19]<\/a> Art\u00edculos 20.Uno.23.\u00ba.e\u2032) y 91.Uno.2.2.\u00ba de la Ley 37\/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido<\/a> (LIVA<\/a>), en la redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 7, apartados Uno y Dos, del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                            [20]<\/a> Art\u00edculos 107 a 110 LIVA<\/a>.<\/p>

                            [21]<\/a> Art\u00edculo 91.Uno.2.10.\u00ba LIVA<\/a>, en la redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 7.Tres del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                            [22]<\/a> Art\u00edculo 91.Dos.1.6.\u00ba LIVA<\/a>, en la redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 7.Cuatro del Real Decreto-ley 29\/2026, en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 49.1 de la Ley 27\/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades<\/a>.<\/p>

                            [23]<\/a> Art\u00edculo 72.4 bis del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2\/2004, de 5 de marzo<\/a> (TRLRHL<\/a>), introducido por el art\u00edculo 8.Tres del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                            [24]<\/a> Art\u00edculo 72.4 ter TRLRHL<\/a>, introducido por el art\u00edculo 8.Cuatro del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                            [25]<\/a> Art\u00edculo 10 del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                            [26]<\/a> Art\u00edculo 107.4 TRLRHL<\/a>.<\/p>

                            [27]<\/a> Art\u00edculo 9, apartados 4 y 5, de la Ley 11\/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades An\u00f3nimas Cotizadas de Inversi\u00f3n en el Mercado Inmobiliario<\/a>, en la redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 9 del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                            [28]<\/a> Art\u00edculo 10.1, p\u00e1rrafo segundo, LAU, en la redacci\u00f3n dada por el Real Decreto-ley 28\/2026.<\/p>

                            [29]<\/a> Consultas vinculantes de la Direcci\u00f3n General de Tributos V1756-22, V1505-23 y V1690-23.<\/p>

                            [30]<\/a> Consulta vinculante V1690-23.<\/p>

                            [31]<\/a> Consulta vinculante V1220-19.<\/p>

                            [32]<\/a> Art\u00edculo 89.1 de la Ley 58\/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria<\/a>.<\/p>

                            [33]<\/a> Consulta vinculante V1712-09.<\/p>

                            [34]<\/a> Art\u00edculo 23.2 y disposici\u00f3n transitoria trig\u00e9sima octava LIRPF<\/a>, en la redacci\u00f3n dada por el Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                            [35]<\/a> Art\u00edculo 23.2 y disposici\u00f3n transitoria trig\u00e9sima octava, \u00faltimo p\u00e1rrafo, LIRPF<\/a>.<\/p>

                            [36]<\/a> Art\u00edculo 23.2, letras c) y d), LIRPF<\/a>.<\/p>

                            [37]<\/a> Art\u00edculo 68.6 LIRPF<\/a>.<\/p>

                            [38]<\/a> Art\u00edculo 85.1 LIRPF<\/a>, en la redacci\u00f3n vigente desde el 1 de enero de 2027.<\/p>

                            [39]<\/a> Art\u00edculo 72.4 bis TRLRHL<\/a>, introducido por el Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                            [40]<\/a> Disposici\u00f3n adicional sexag\u00e9sima quinta LIRPF<\/a>.<\/p>

                            [41]<\/a> Art\u00edculos 20.Uno.23.\u00ba.e\u2032) y 91.Uno.2.2.\u00ba LIVA<\/a>.<\/p>

                            [42]<\/a> Art\u00edculos 14.1.c), 33.1 y 46 LIRPF<\/a>; consultas vinculantes V1220-19 y V1690-23.<\/p>

                            [43]<\/a> Consulta vinculante V1712-09.<\/p>

                            [44]<\/a> Art\u00edculo 86.2 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola<\/a>.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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