{"id":4992,"date":"2026-10-16T21:12:41","date_gmt":"2026-10-16T19:12:41","guid":{"rendered":"https:\/\/ocasesores.es\/?p=4992"},"modified":"2026-10-16T21:18:01","modified_gmt":"2026-10-16T19:18:01","slug":"los-reales-decretos-leyes-28-2026-y-29-2026-y-el-nuevo-regimen-del-arrendamiento-de-vivienda-i-duracion-del-contrato-desahucios-y-transmisiones","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ocasesores.es\/en\/los-reales-decretos-leyes-28-2026-y-29-2026-y-el-nuevo-regimen-del-arrendamiento-de-vivienda-i-duracion-del-contrato-desahucios-y-transmisiones\/","title":{"rendered":"Los Reales Decretos-leyes 28\/2026 y 29\/2026 y el nuevo r\u00e9gimen del arrendamiento de vivienda (I): duraci\u00f3n del contrato, desahucios y transmisiones"},"content":{"rendered":"\t\t
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\n\t\t\t\t\t\t\tJuanjo Garc\u00eda\t\t\t\t\t\t<\/h4>\n\t\t\t\t\t<\/a>\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t
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Abogado<\/p>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Resumen<\/strong><\/p>

El Bolet\u00edn Oficial del Estado de 7 de octubre de 2026 public\u00f3 dos reales decretos-leyes que alteran de forma sustancial el r\u00e9gimen del arrendamiento de vivienda. El primero de ellos, el Real Decreto-ley 28\/2026<\/a>,[1]<\/a> cuya entrada en vigor se ha diferido al 15 de noviembre[2]<\/a>, dispone que el contrato de vivienda habitual que haya alcanzado los cinco a\u00f1os de duraci\u00f3n, o siete si el arrendador es persona jur\u00eddica, se prorrogue t\u00e1cita y obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco o siete a\u00f1os, salvo que el arrendador comunique su voluntad de no renovarlo con seis meses de antelaci\u00f3n, en cuyo caso habr\u00e1 de indemnizar al arrendatario, si no concurre alguna de las causas tasadas que lo excluyen, con un m\u00ednimo de doce mensualidades. El segundo, el Real Decreto-ley 29\/2026<\/a>,[3]<\/a> vigente desde el 8 de octubre, acota el arrendamiento temporal y el de habitaciones, restringe la repercusi\u00f3n de gastos y la exigencia de garant\u00edas, refuerza los derechos de tanteo y retracto, atribuye a la Administraci\u00f3n la carga de enervar el desahucio por impago cuando el arrendatario es vulnerable y limita las adquisiciones de vivienda con descuento por parte de fondos y grandes tenedores. Ambas normas, que se encuentran pendientes de convalidaci\u00f3n por la Diputaci\u00f3n Permanente del Congreso, se analizan aqu\u00ed en sus aspectos civiles y procesales, mientras que sus implicaciones tributarias son objeto de una segunda nota que puede consultarse aqu\u00ed<\/a>.<\/p>

____________________________________________________<\/p>

  1. Antecedentes y convalidaci\u00f3n<\/strong><\/li><\/ol>

    Ambos reales decretos-leyes vienen a sustituir a los Reales Decretos-leyes 26\/2026 y 27\/2026, que quedaron derogados el 2 de octubre al denegarles el Congreso su convalidaci\u00f3n, de modo que, entre la publicaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n que declar\u00f3 aquella derogaci\u00f3n y la entrada en vigor del Real Decreto-ley 29\/2026 el 8 de octubre, volvi\u00f3 a aplicarse la regulaci\u00f3n anterior. Esta sucesi\u00f3n de normas no es inocua para quienes actuaron durante la brev\u00edsima vigencia de las normas derogadas, pues el nuevo texto tiene expresamente por v\u00e1lidas las solicitudes de pr\u00f3rroga formuladas al amparo del Real Decreto-ley 8\/2026,[4]<\/a> pero guarda silencio sobre las presentadas mientras estuvo en vigor el Real Decreto-ley 26\/2026, por lo que lo m\u00e1s prudente para el arrendatario que se encuentre en esa situaci\u00f3n es reiterar su solicitud conforme a la nueva norma.<\/p>

    Disueltas las Cortes, la convalidaci\u00f3n corresponde a la Diputaci\u00f3n Permanente del Congreso, que habr\u00e1 de pronunciarse en el plazo de los treinta d\u00edas siguientes a su promulgaci\u00f3n,[5]<\/a> y el resultado de esa votaci\u00f3n determinar\u00e1 el alcance pr\u00e1ctico de todo lo que se expone en esta nota. Si se denegara la convalidaci\u00f3n del Real Decreto-ley 28\/2026 antes del 15 de noviembre, la reforma no llegar\u00eda a aplicarse nunca, mientras que, si se denegara despu\u00e9s de esa fecha, la derogaci\u00f3n, que opera con efectos ex nunc<\/em> \u2014esto es, s\u00f3lo desde que se produce y hacia el futuro, sin alcanzar a lo ocurrido con anterioridad\u2014, dejar\u00eda abiertas no pocas dudas sobre la eficacia de los actos realizados durante su breve vigencia. Y si s\u00f3lo se convalidara el Real Decreto-ley 29\/2026, seguir\u00eda rigiendo el r\u00e9gimen actual de pr\u00f3rrogas anuales, completado con la pr\u00f3rroga extraordinaria de dos a\u00f1os, sin renovaci\u00f3n quinquenal ni indemnizaci\u00f3n por no renovar.<\/p>

    1. El Real Decreto-ley 28\/2026: renovaci\u00f3n quinquenal e indemnizaci\u00f3n<\/strong><\/li><\/ol>

      Hasta ahora, el contrato de vivienda habitual se prorrogaba obligatoriamente hasta alcanzar los cinco o siete a\u00f1os de duraci\u00f3n[6]<\/a> y, a partir de entonces, por anualidades hasta un m\u00e1ximo de tres a\u00f1os m\u00e1s,[7]<\/a> agotados los cuales se extingu\u00eda o pasaba a la t\u00e1cita reconducci\u00f3n del C\u00f3digo Civil<\/a>, que lo convierte en un arrendamiento por meses o por a\u00f1os seg\u00fan la periodicidad con que se pague la renta.[8]<\/a> La reforma rompe con ese esquema, pues dispone que, llegado el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus pr\u00f3rrogas y transcurridos al menos cinco a\u00f1os, o siete si el arrendador es persona jur\u00eddica, el contrato \u00abse prorrogar\u00e1 t\u00e1cita y obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco a\u00f1os, o siete a\u00f1os si el arrendador fuese persona jur\u00eddica\u00bb, sin l\u00edmite en el n\u00famero de renovaciones, a menos que el arrendador haya comunicado su voluntad de no renovar con una antelaci\u00f3n de seis meses<\/strong>, frente a los cuatro que se exigen hoy, o el arrendatario con una de dos meses.[9]<\/a> En la pr\u00e1ctica, esta renovaci\u00f3n s\u00f3lo vincula al arrendador, ya que el arrendatario conserva la facultad de desistir del contrato una vez transcurridos seis meses, con un preaviso de treinta d\u00edas y sin que ese desistimiento genere ya indemnizaci\u00f3n alguna a favor del arrendador.[10]<\/a> La regla alcanza, adem\u00e1s, a todo arrendamiento de vivienda habitual, incluidos los de viviendas de gran superficie o de renta elevada, que ya no quedan excluidos del r\u00e9gimen imperativo.[11]<\/a><\/p>

      El arrendador que decida no renovar deber\u00e1 indemnizar al arrendatario con la mayor de dos cantidades, a saber, doce mensualidades o una mensualidad por cada a\u00f1o que el arrendatario haya residido en la vivienda, calculadas en ambos casos, no sobre la renta pactada, sino sobre el valor superior del rango que el sistema estatal de referencia de precios de alquiler asigne a esa vivienda y, s\u00f3lo cuando no pueda obtenerse dicho valor, sobre la renta vigente en la fecha de la comunicaci\u00f3n.[12]<\/a> La elecci\u00f3n de esa base de c\u00e1lculo tiene una consecuencia que el propietario no debe pasar por alto, pues en los contratos antiguos, cuyas rentas suelen situarse por debajo de las de mercado, la indemnizaci\u00f3n puede exceder holgadamente de doce veces la renta que el arrendatario viene satisfaciendo.<\/p>

      Ejemplo: valor superior del \u00edndice de 1.200 euros mensuales<\/em><\/p>
      A\u00f1os de residencia<\/strong><\/td>Una mensualidad por a\u00f1o<\/strong><\/td>Doce mensualidades<\/strong><\/td>Indemnizaci\u00f3n<\/strong><\/td><\/tr>
      6 a\u00f1os<\/td>7.200 \u20ac<\/td>14.400 \u20ac<\/strong><\/td>14.400 \u20ac<\/strong><\/td><\/tr>
      12 a\u00f1os<\/td>14.400 \u20ac<\/td>14.400 \u20ac<\/td>14.400 \u20ac<\/td><\/tr>
      15 a\u00f1os y 3 meses<\/td>18.300 \u20ac<\/strong><\/td>14.400 \u20ac<\/td>18.300 \u20ac<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table>

      La indemnizaci\u00f3n es exigible en el momento de la entrega de la vivienda, salvo cuando el arrendador haya invocado su necesidad de ocuparla, y no se extingue por la venta del inmueble, ya que la asume el adquirente que se subrogue en el contrato.[13]<\/a> Debe advertirse, sin embargo, que la estabilidad que la reforma proclama es m\u00e1s fr\u00e1gil de lo que aparenta frente a terceros, porque las normas que protegen al arrendatario frente al comprador y frente al adjudicatario en una ejecuci\u00f3n hipotecaria, que no han sido modificadas, limitan esa protecci\u00f3n a los cinco o siete primeros a\u00f1os del contrato,[14]<\/a> de suerte que, transcurrido ese plazo, el arrendamiento no inscrito en el Registro de la Propiedad puede no ser oponible a quien adquiera la vivienda amparado por la fe p\u00fablica registral[15]<\/a> y, en la ejecuci\u00f3n hipotecaria, salvo que estuviera inscrito antes que el derecho que se ejecuta, puede llegar a extinguirse.<\/p>

      1. Cu\u00e1ndo no procede la indemnizaci\u00f3n<\/strong><\/li><\/ol>

        La reforma exime de la obligaci\u00f3n de indemnizar en cinco supuestos tasados, que el arrendador debe hacer constar de forma expresa, detallada y por escrito en el propio preaviso, so pena de no poder invocarlos despu\u00e9s:[16]<\/a><\/p>

        1. a) que el arrendador, persona f\u00edsica, necesite la vivienda para destinarla a residencia permanente propia, de sus familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o por adopci\u00f3n o de su c\u00f3nyuge en los supuestos de sentencia firme de separaci\u00f3n, divorcio o nulidad, con la advertencia de que, si estas personas no la ocupan en los tres meses siguientes a la entrega, salvo fuerza mayor, se devenga la indemnizaci\u00f3n;<\/li>
        2. b) que el arrendatario no haya habitado la vivienda durante m\u00e1s de seis meses en los doce anteriores a la notificaci\u00f3n, salvo que la ausencia obedezca a una causa justificada o que hayan seguido habit\u00e1ndola su c\u00f3nyuge no separado o sus hijos dependientes;[17]<\/a><\/li>
        3. c) que el arrendatario disponga, en la fecha de la notificaci\u00f3n y en el mismo municipio, de otra vivienda apta para atender sus necesidades, de la que sea titular en pleno dominio o sobre la que ostente un derecho real de uso o disfrute que le permita ocuparla;<\/li>
        4. d) que las partes celebren un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual, y<\/li>
        5. e) que el arrendatario rechace, de forma expresa o t\u00e1cita, una oferta fehaciente de nuevo contrato que el arrendador le haya formulado dentro del plazo de preaviso, con una duraci\u00f3n m\u00ednima de cinco o siete a\u00f1os y una renta ajustada a los l\u00edmites que rigen en las zonas tensionadas, aunque la vivienda no se encuentre en una de ellas.[18]<\/a><\/li><\/ol>

          A estas causas se suma otra que puede pasar inadvertida y que resulta de especial trascendencia para los arrendatarios, pues tampoco procede la indemnizaci\u00f3n cuando el arrendatario re\u00fane los requisitos para obtener una pr\u00f3rroga legal de aceptaci\u00f3n obligatoria para el arrendador y no la solicita, mientras que, si la solicita, conserva su derecho, aunque su exigibilidad se difiere hasta la finalizaci\u00f3n de esa pr\u00f3rroga.[19]<\/a> Son pr\u00f3rrogas de esta naturaleza la prevista para situaciones de vulnerabilidad, que alcanza un m\u00e1ximo de un a\u00f1o y s\u00f3lo resulta obligatoria para los grandes tenedores;[20]<\/a> la aplicable en las zonas de mercado residencial tensionado, que se concede por anualidades hasta un m\u00e1ximo de tres a\u00f1os y prevalece sobre las dem\u00e1s,[21]<\/a> y la que el Real Decreto-ley 29\/2026 ha introducido con car\u00e1cter extraordinario, por plazos anuales y hasta dos a\u00f1os, en favor de los arrendatarios de contratos vigentes a 8 de octubre de 2026 que se encuentren al corriente de pago en los ocho meses anteriores, cuando la pr\u00f3rroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028 o finalice el periodo de pr\u00f3rroga t\u00e1cita o de t\u00e1cita reconducci\u00f3n.[22]<\/a> Estas pr\u00f3rrogas no son acumulables entre s\u00ed, y conviene tener presente que, hasta la entrada en vigor del Real Decreto-ley 28\/2026, las dos primeras siguen ubicadas en los apartados 2 y 3 del art\u00edculo 10 LAU, que dicho real decreto-ley renumera como apartados 5 y 6.[23]<\/a><\/p>

          1. R\u00e9gimen transitorio<\/strong><\/li><\/ol>

            La reforma se aplica a los contratos vigentes, incluidos los celebrados antes de la Ley 12\/2023<\/a>,[24]<\/a> aunque s\u00f3lo respecto de los vencimientos que se produzcan a partir del 15 de noviembre de 2026, y toma como fecha de corte para los preavisos no la de su entrada en vigor, sino la de su publicaci\u00f3n, el 7 de octubre, con el prop\u00f3sito declarado de impedir comunicaciones anticipadas dirigidas a eludirla.[25]<\/a> De ello se siguen dos consecuencias de alcance pr\u00e1ctico, puesto que los contratos que se encuentran en las pr\u00f3rrogas anuales, cuya extinci\u00f3n al octavo o d\u00e9cimo a\u00f1o muchos arrendadores daban por segura, se renovar\u00e1n por cinco a\u00f1os m\u00e1s si no media preaviso en tiempo y forma, y los que se hallan en t\u00e1cita reconducci\u00f3n mensual quedar\u00e1n, en la pr\u00e1ctica, sometidos a renovaci\u00f3n quinquenal. El cuadro siguiente sintetiza los distintos escenarios.<\/p>
            Situaci\u00f3n del contrato<\/strong><\/td>R\u00e9gimen aplicable<\/strong><\/td><\/tr>
            No renovaci\u00f3n comunicada v\u00e1lidamente antes del 7 de octubre de 2026<\/td>Conserva su eficacia y no genera indemnizaci\u00f3n, aunque despu\u00e9s se aplique una pr\u00f3rroga extraordinaria.[26]<\/a><\/td><\/tr>
            Vencimiento anterior al 15 de noviembre de 2026<\/td>Rige la normativa anterior, sin perjuicio de la pr\u00f3rroga de dos a\u00f1os del Real Decreto-ley 29\/2026.[27]<\/a><\/td><\/tr>
            El contrato o su pr\u00f3rroga vence entre el 15 de noviembre de 2026 y el 15 de mayo de 2027<\/td>Nuevo r\u00e9gimen con preaviso de cuatro meses.[28]<\/a> Si el preaviso es de fecha 7 de octubre o posterior, procede la indemnizaci\u00f3n, salvo que concurra causa de exclusi\u00f3n.<\/td><\/tr>
            Contrato en las pr\u00f3rrogas anuales (a\u00f1os sexto a octavo, u octavo a d\u00e9cimo si el arrendador es persona jur\u00eddica)<\/td>Sigue el r\u00e9gimen anterior hasta el final de ese periodo; despu\u00e9s rige el nuevo r\u00e9gimen y, a falta de preaviso, el contrato se renueva por cinco o siete a\u00f1os.[29]<\/a><\/td><\/tr>
            Contrato en t\u00e1cita reconducci\u00f3n<\/td>Rige el C\u00f3digo Civil hasta el primer vencimiento posterior al 15 de noviembre y despu\u00e9s el nuevo r\u00e9gimen, comput\u00e1ndose toda la antig\u00fcedad.[30]<\/a><\/td><\/tr><\/tbody><\/table>
            1. El Real Decreto-ley 29\/2026: otras novedades civiles y procesales<\/strong><\/li><\/ol>

              El arrendamiento de una habitaci\u00f3n o estancia se integra ahora en el arrendamiento de vivienda habitual cuando su destino primordial es satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, salvo que se concierte como arrendamiento de vivienda temporal,[31]<\/a> y la suma de las rentas de los contratos parciales vigentes al mismo tiempo no puede exceder de la renta del contrato unitario de la vivienda completa,[32]<\/a> sin que la norma aclare, fuera de las zonas tensionadas, cu\u00e1l ha de ser esa renta de referencia cuando no existe tal contrato. El arrendamiento temporal, por su parte, exige una causa de desplazamiento real y acreditable, cuya prueba corresponde al arrendador, y una duraci\u00f3n superior a treinta y un d\u00edas que, como regla general, no exceda de doce meses. La falta de una causa debidamente prevista lo somete al r\u00e9gimen de la vivienda habitual desde su formalizaci\u00f3n, y la superaci\u00f3n injustificada de los doce meses o la sucesi\u00f3n de m\u00e1s de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda determinan que el primero se entienda celebrado como contrato de vivienda habitual.[33]<\/a> Los contratos de temporada celebrados antes del 8 de octubre conservan, no obstante, su r\u00e9gimen hasta el t\u00e9rmino pactado, momento en el que se extinguen sin posibilidad de pr\u00f3rroga.[34]<\/a><\/p>

              En cuanto a la renta, esta s\u00f3lo puede actualizarse cuando as\u00ed se haya pactado y nunca por encima de la variaci\u00f3n del \u00edndice de referencia para la actualizaci\u00f3n de los arrendamientos de vivienda,[35]<\/a> y hasta el 31 de diciembre de 2027 rige, adem\u00e1s, un l\u00edmite extraordinario que impide cualquier incremento cuando la renta supera el \u00edndice de referencia de precios y lo restringe al 2 % en los dem\u00e1s casos, salvo nuevo acuerdo entre las partes.[36]<\/a> Los tributos asociados a la vivienda, como el impuesto sobre bienes inmuebles, no pueden repercutirse al arrendatario salvo que sea \u00e9l el obligado tributario, los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria y de formalizaci\u00f3n del contrato, incluidos los de su renovaci\u00f3n, no pueden repercut\u00edrsele en ning\u00fan caso, y los gastos generales del inmueble s\u00f3lo pueden ponerse a su cargo mediante pacto escrito que fije su importe anual, sin que quepa imputarle gastos de comunidad cuando el edificio no est\u00e9 constituido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal.[37]<\/a> La garant\u00eda adicional a la fianza no puede exceder de dos mensualidades en los contratos de hasta cinco a\u00f1os, o siete si el arrendador es persona jur\u00eddica, ni de una en los temporales, y en ning\u00fan caso puede exigirse al arrendatario que contrate un seguro de impago.[38]<\/a> Al t\u00e9rmino del contrato, las partes deben dejar constancia escrita del estado de la vivienda, y si no lo hacen, o si el documento no refleja desperfecto alguno, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entreg\u00f3 en estado adecuado de conservaci\u00f3n, regla que incide directamente en la posibilidad de retener la fianza.[39]<\/a> Por \u00faltimo, los derechos de tanteo y retracto se extienden a las ventas conjuntas de varios inmuebles, siempre que la vivienda arrendada sea jur\u00eddicamente individualizable y se le impute una parte del precio, y ya no cabe pactar su renuncia en el contrato.[40]<\/a><\/p>

              En materia procesal, hasta el 31 de diciembre de 2030, cuando el demandante sea una entidad dedicada a adquirir inmuebles o carteras de pr\u00e9stamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasaci\u00f3n, el tribunal deber\u00e1 suspender el proceso de desahucio si el demandado es vulnerable y carece de alternativa habitacional, aun cuando ya se haya dictado sentencia o acordado el lanzamiento, siempre que este no se haya ejecutado.[41]<\/a> En los dem\u00e1s casos, cuando se trate de un desahucio por falta de pago y el arrendatario acredite su vulnerabilidad econ\u00f3mica, la Administraci\u00f3n dispondr\u00e1 de dos meses, durante los cuales el proceso quedar\u00e1 suspendido, para ofrecerle una alternativa habitacional adecuada o, en su defecto, pagar o consignar lo adeudado y las costas, y si no hace ninguna de las dos cosas quedar\u00e1 subrogada en la posici\u00f3n deudora del arrendatario, sin que haya lugar al lanzamiento.[42]<\/a> En los procesos a los que no se aplique esa enervaci\u00f3n, el tribunal recabar\u00e1 informe de la Administraci\u00f3n y, si no existe alternativa habitacional, suspender\u00e1 el proceso, con revisi\u00f3n cada doce meses y por un m\u00e1ximo de tres a\u00f1os, durante los cuales la Administraci\u00f3n deber\u00e1 compensar al demandante persona f\u00edsica, o a la persona jur\u00eddica dedicada al alquiler asequible o social, por las rentas dejadas de percibir, los suministros impagados y las costas. No procede, sin embargo, la suspensi\u00f3n cuando deba prevalecer la vulnerabilidad del propio demandante, salvo que se trate de una persona jur\u00eddica o de un gran tenedor, ni prevalece la vulnerabilidad econ\u00f3mica del demandado cuando el demandante sea una persona f\u00edsica titular de dos viviendas o menos.[43]<\/a> Tanto estas suspensiones como la enervaci\u00f3n a cargo de la Administraci\u00f3n se aplican tambi\u00e9n a las ejecuciones en curso de los procesos de desahucio en las que no se haya practicado el lanzamiento, y, en el caso de las suspensiones, aunque se hubiera agotado el plazo m\u00e1ximo de suspensi\u00f3n previsto con anterioridad.[44]<\/a><\/p>

              Hasta esa misma fecha, las entidades a las que se acaba de hacer referencia, as\u00ed como las personas jur\u00eddicas que tengan la condici\u00f3n de gran tenedor y las entidades de su grupo, tienen limitada la adquisici\u00f3n de viviendas a t\u00edtulo gratuito o por menos del 70 % de su valor de mercado, determinado por una sociedad de tasaci\u00f3n independiente a la fecha del acuerdo vinculante, salvo que las viviendas se destinen a determinadas finalidades de car\u00e1cter social.[45]<\/a> La limitaci\u00f3n s\u00f3lo deja a salvo las transmisiones elevadas a escritura p\u00fablica antes del 8 de octubre, de modo que los contratos privados de compraventa o de arras firmados antes de esa fecha, pero a\u00fan no escriturados, no quedan excluidos de ella.[46]<\/a> Las excepciones previstas para las entidades adheridas a un C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas y para las adquisiciones derivadas de procedimientos de ejecuci\u00f3n no se aplicar\u00e1n hasta que el Consejo de Ministros apruebe ese C\u00f3digo y entre en vigor, y, en todo caso, la norma no precisa las consecuencias de su incumplimiento.[47]<\/a> A ello se a\u00f1ade que las cesiones de pr\u00e9stamos hipotecarios quedan sujetas a nuevas garant\u00edas en favor del deudor.[48]<\/a><\/p>

              1. Preguntas frecuentes<\/strong><\/li><\/ol>

                \u00bfPodr\u00e9 recuperar la vivienda cuando el contrato cumpla cinco a\u00f1os?<\/em><\/strong><\/p>

                Podr\u00e1 hacerlo, pero, si se convalida el Real Decreto-ley 28\/2026, tendr\u00e1 que comunicar su voluntad de no renovar con seis meses de antelaci\u00f3n, o con cuatro cuando el vencimiento sea anterior al 15 de mayo de 2027, y abonar la indemnizaci\u00f3n en el momento de recibir las llaves, salvo que concurra alguna de las causas que la excluyen,[49]<\/a> con la advertencia de que, si no preavisa en plazo, el contrato se renovar\u00e1 por otros cinco a\u00f1os, o siete si el arrendador es una sociedad.<\/p>

                Necesito la vivienda para un hijo. \u00bfDebo indemnizar?<\/em><\/strong><\/p>

                No, siempre que el arrendador sea persona f\u00edsica, que la causa conste de forma expresa y detallada en el preaviso y que el hijo ocupe la vivienda en los tres meses siguientes a la entrega.[50]<\/a> Ahora bien, si la vivienda se encuentra en una zona tensionada, el arrendatario podr\u00e1 solicitar la pr\u00f3rroga de hasta tres a\u00f1os, que s\u00f3lo cede ante la necesidad del arrendador o de sus familiares de primer grado comunicada en los plazos y condiciones de la pr\u00f3rroga obligatoria, entre las que figura la de haber hecho constar expresamente esa necesidad en el contrato al tiempo de celebrarlo, de modo que, si el contrato no la recoge, el arrendatario obtendr\u00e1 la pr\u00f3rroga aunque la necesidad sea real.[51]<\/a><\/p>

                La vivienda es de una sociedad. \u00bfQu\u00e9 cambia?<\/em><\/strong><\/p>

                Los ciclos de renovaci\u00f3n se extienden a siete a\u00f1os y la sociedad no puede invocar en ning\u00fan caso la necesidad de la vivienda para eludir la indemnizaci\u00f3n, aunque s\u00ed puede acogerse a las restantes causas de exclusi\u00f3n.[52]<\/a><\/p>

                \u00bfPuedo vender la vivienda con el arrendatario dentro?<\/em><\/strong><\/p>

                Puede hacerlo, si bien el comprador que se subroga en el contrato asume tambi\u00e9n la obligaci\u00f3n de indemnizar si despu\u00e9s decide no renovarlo,[53]<\/a> aunque, transcurridos los cinco o siete primeros a\u00f1os, el arrendamiento no inscrito puede no serle oponible si adquiere amparado por la fe p\u00fablica registral.[54]<\/a> En todo caso, habr\u00e1 de respetarse el derecho de tanteo y retracto del arrendatario, que ya no es renunciable.[55]<\/a><\/p>

                \u00bfPodr\u00e9 subir la renta al renovarse el contrato?<\/em><\/strong><\/p>

                En la renovaci\u00f3n autom\u00e1tica el contrato sigue siendo el mismo, de modo que la renta s\u00f3lo podr\u00e1 actualizarse conforme a lo pactado y con el l\u00edmite del \u00edndice de actualizaci\u00f3n,[56]<\/a> al que se suma, hasta el 31 de diciembre de 2027, la prohibici\u00f3n de cualquier incremento cuando la renta supere el l\u00edmite del \u00edndice de referencia y, en los dem\u00e1s casos, el tope del 2 % a falta de nuevo acuerdo.[57]<\/a> Como, adem\u00e1s, las pr\u00f3rrogas pactadas no pueden empeorar las condiciones del contrato, fijar una renta distinta exige celebrar un nuevo contrato, que el arrendatario no est\u00e1 obligado a aceptar.[58]<\/a><\/p>

                Ya envi\u00e9 la carta de no renovaci\u00f3n. \u00bfSigue siendo v\u00e1lida?<\/em><\/strong><\/p>

                Si se remiti\u00f3 v\u00e1lidamente antes del 7 de octubre de 2026, conserva su eficacia y no genera indemnizaci\u00f3n, mientras que, si se remiti\u00f3 despu\u00e9s y el vencimiento es posterior al 15 de noviembre, quedar\u00e1 sujeta al nuevo r\u00e9gimen en caso de convalidaci\u00f3n, y proceder\u00e1 la indemnizaci\u00f3n salvo que el preaviso recoja alguna de las causas que la excluyen.[59]<\/a><\/p>

                \u00bfPuede pactarse en el contrato que no habr\u00e1 renovaci\u00f3n ni indemnizaci\u00f3n?<\/em><\/strong><\/p>

                No, porque la ley declara nulas, y tiene por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas sobre arrendamiento de vivienda, entre las que se encuentra la renovaci\u00f3n.[60]<\/a> Distinto es el acuerdo que las partes puedan alcanzar una vez remitido el preaviso, por ejemplo sobre la fecha de salida, cuya validez depender\u00e1, en cada caso, de que no encubra una renuncia a derechos que la ley declara irrenunciables.<\/p>

                \u00bfSigue siendo una alternativa el alquiler de temporada o por habitaciones?<\/em><\/strong><\/p>

                Lo es en t\u00e9rminos mucho m\u00e1s estrechos que hasta ahora, porque el alquiler por habitaciones destinado a satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario es ya un arrendamiento de vivienda habitual, con su misma duraci\u00f3n y sus mismas pr\u00f3rrogas, y el de temporada exige una causa de desplazamiento real y acreditada en el contrato, sin la cual se considera de vivienda habitual desde su firma.[61]<\/a><\/p>

                \u00bfPuedo repercutir el IBI o exigir un seguro de impago?<\/em><\/strong><\/p>

                No. El impuesto sobre bienes inmuebles s\u00f3lo puede repercutirse cuando el arrendatario sea el obligado tributario, y los honorarios de la agencia corren siempre a cargo del arrendador.[62]<\/a> Cabe pactar una garant\u00eda adicional, como un aval, de hasta dos mensualidades en los contratos de hasta cinco o siete a\u00f1os, pero no exigir al arrendatario un seguro de impago, que el propietario s\u00ed puede contratar por su cuenta y a su cargo.[63]<\/a><\/p>

                Si el arrendatario deja de pagar, \u00bftengo que indemnizarle?<\/em><\/strong><\/p>

                No, porque la indemnizaci\u00f3n s\u00f3lo procede cuando el arrendador decide no renovar, mientras que el impago es causa de resoluci\u00f3n del contrato.[64]<\/a> Ahora bien, si el arrendatario acredita su vulnerabilidad econ\u00f3mica, la Administraci\u00f3n dispondr\u00e1 de dos meses para ofrecerle una alternativa habitacional o pagar la deuda y, si no hace ninguna de las dos cosas, se subrogar\u00e1 en ella sin que haya lanzamiento, de manera que el arrendador pasar\u00e1 a tener como deudora a la Administraci\u00f3n, pero podr\u00eda no recuperar la vivienda mientras persista la situaci\u00f3n de vulnerabilidad.[65]<\/a><\/p>

                \u00bfC\u00f3mo debo notificar el preaviso?<\/em><\/strong><\/p>

                La ley no impone un medio concreto, pero, dado que las causas que excluyen la indemnizaci\u00f3n deben constar de forma expresa, detallada y por escrito en el propio preaviso,[66]<\/a> la forma escrita resulta en la pr\u00e1ctica imprescindible, y lo aconsejable es remitirlo mediante burofax con certificaci\u00f3n de texto y acuse de recibo, o mediante requerimiento notarial, al domicilio designado en el contrato y con margen suficiente para un segundo intento.<\/p>

                \u00bfY si no se convalidan los reales decretos-leyes?<\/em><\/strong><\/p>

                Si el Real Decreto-ley 28\/2026 no se convalida, no habr\u00e1 renovaci\u00f3n quinquenal ni indemnizaci\u00f3n y seguir\u00e1 aplic\u00e1ndose el r\u00e9gimen actual, aunque, si la votaci\u00f3n fuera posterior al 15 de noviembre, el nuevo r\u00e9gimen habr\u00eda regido entretanto. Si es el Real Decreto-ley 29\/2026 el que decae, desaparecer\u00e1n la pr\u00f3rroga de dos a\u00f1os, el tope del 2 % y las nuevas reglas del alquiler temporal, en principio sin afectar a lo actuado durante su vigencia, aunque la eficacia de esos actos podr\u00eda llegar a discutirse.[67]<\/a><\/p>

                1. Recomendaciones<\/strong><\/li><\/ol>

                  Los arrendadores deber\u00edan revisar el calendario de vencimientos de sus contratos, preavisar de forma fehaciente y en plazo, con expresi\u00f3n detallada de la causa de exclusi\u00f3n que, en su caso, concurra, adaptar sus modelos de contrato a las nuevas reglas y suscribir siempre, al recuperar la vivienda, el documento que deje constancia de su estado. Los arrendatarios, por su parte, deber\u00edan mantenerse al corriente de pago y, si reciben un preaviso, solicitar la pr\u00f3rroga que les corresponda, ya que no hacerlo puede privarles de la indemnizaci\u00f3n. Los compradores e inversores, por \u00faltimo, deber\u00edan incorporar a su revisi\u00f3n previa a la adquisici\u00f3n la antig\u00fcedad y la inscripci\u00f3n de los arrendamientos y, cuando adquieran con descuento, comprobar si les alcanza la limitaci\u00f3n introducida por el Real Decreto-ley 29\/2026.[68]<\/a><\/p>

                  Muchas de las cuestiones analizadas en esta nota admiten interpretaciones distintas. En caso de que los reales decretos-leyes se convaliden, corresponder\u00e1 a los tribunales pronunciarse sobre aquellas que puedan suscitar criterios dispares, por lo que las conclusiones expuestas se formulan sin perjuicio de la doctrina judicial que llegue a establecerse.<\/em><\/p>

                  Esta nota tiene car\u00e1cter meramente informativo y no constituye asesoramiento jur\u00eddico ni fiscal. Cada contrato requiere un an\u00e1lisis individualizado.<\/em><\/p>

                  _____________________________________________<\/p>

                  Sobre el autor<\/strong><\/p>

                  Juanjo Garc\u00eda<\/strong><\/a>, Abogado en OC | Tax & Legal, <\/strong>es un profesional especializado en asesoramiento fiscal integral y litigaci\u00f3n, Experto en Tributaci\u00f3n por la UAM. Es Profesor Asociado de Argumentaci\u00f3n en la Facultad de Derecho de la Universidad CEU San Pablo, entre otras instituciones educativas. Ha sido reconocido en la categor\u00eda \u00abOnes to Watch\u00bb<\/em> del ranking internacional Best Lawyers 2026<\/em><\/p>

                  Si quiere que analicemos su caso, cont\u00e1ctenos<\/a>.<\/strong><\/p>

                  [1]<\/a> Real Decreto-ley 28\/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual<\/a> (BOE n\u00fam. 249, de 7 de octubre de 2026).<\/p>

                  [2]<\/a> Disposici\u00f3n final segunda del Real Decreto-ley 28\/2026.<\/p>

                  [3]<\/a> Real Decreto-ley 29\/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protecci\u00f3n de la funci\u00f3n social de la vivienda y la ampliaci\u00f3n de la oferta de vivienda asequible<\/a> (BOE n\u00fam. 249, de 7 de octubre de 2026).<\/p>

                  [4]<\/a> Disposici\u00f3n transitoria primera del Real Decreto-ley 29\/2026, referida a las solicitudes formuladas al amparo del art\u00edculo 1 del Real Decreto-ley 8\/2026, de 20 de marzo.<\/p>

                  [5]<\/a> Art\u00edculos 78.2 y 86.2 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola<\/a>.<\/p>

                  [6]<\/a> Art\u00edculo 9.1 de la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos<\/a> (LAU).<\/p>

                  [7]<\/a> Art\u00edculo 10.1 LAU, en la redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 3.Ocho del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [8]<\/a> Art\u00edculos 1566 y 1581 del C\u00f3digo Civil<\/a>: si el arrendatario permanece quince d\u00edas en la finca con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay t\u00e1cita reconducci\u00f3n por el tiempo que corresponda a la forma de pago de la renta, a menos que haya precedido requerimiento.<\/p>

                  [9]<\/a> Art\u00edculo 10.1, p\u00e1rrafo primero, LAU, en la redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo \u00fanico del Real Decreto-ley 28\/2026.<\/p>

                  [10]<\/a> Art\u00edculo 11 LAU, en la redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 3.Nueve del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [11]<\/a> Art\u00edculo 4.2 LAU, en la redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 3.Tres del Real Decreto-ley 29\/2026. En su redacci\u00f3n anterior, el precepto somet\u00eda principalmente a la voluntad de las partes los arrendamientos de la totalidad de viviendas de m\u00e1s de 300 m\u00b2 o con renta inicial anual superior a 5,5 veces el salario m\u00ednimo interprofesional.<\/p>

                  [12]<\/a> Art\u00edculo 10.1, p\u00e1rrafo segundo, LAU, en la redacci\u00f3n dada por el Real Decreto-ley 28\/2026.<\/p>

                  [13]<\/a> Art\u00edculo 10.1, p\u00e1rrafos segundo y cuarto, y art\u00edculo 10.2.a) LAU, en la redacci\u00f3n dada por el Real Decreto-ley 28\/2026.<\/p>

                  [14]<\/a> Art\u00edculos 13.1 y 14 LAU.<\/p>

                  [15]<\/a> Art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria<\/a>.<\/p>

                  [16]<\/a> Art\u00edculo 10.2 LAU, en la redacci\u00f3n dada por el Real Decreto-ley 28\/2026.<\/p>

                  [17]<\/a> Art\u00edculo 7.1 LAU, en la redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 3.Cinco del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [18]<\/a> Art\u00edculo 17.6 LAU, en la redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 3.Diez del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [19]<\/a> Art\u00edculo 10.1, p\u00e1rrafo tercero, LAU, en la redacci\u00f3n dada por el Real Decreto-ley 28\/2026.<\/p>

                  [20]<\/a> Art\u00edculo 10.5 LAU, en la redacci\u00f3n dada por el Real Decreto-ley 28\/2026.<\/p>

                  [21]<\/a> Art\u00edculo 10.6 LAU, en la redacci\u00f3n dada por el Real Decreto-ley 28\/2026.<\/p>

                  [22]<\/a> Disposici\u00f3n final quinta del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [23]<\/a> Art\u00edculos 10.2 y 10.3 LAU, en la redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 3.Ocho del Real Decreto-ley 29\/2026, que reescribi\u00f3 el art\u00edculo 10 en su integridad, aunque el art\u00edculo \u00fanico del Real Decreto-ley 28\/2026 se refiera solo a la modificaci\u00f3n de su apartado 1; y disposici\u00f3n adicional segunda del Real Decreto-ley 28\/2026.<\/p>

                  [24]<\/a> Disposici\u00f3n transitoria cuarta de la Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda<\/a>, en la redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 4.Dos del Real Decreto-ley 29\/2026, y disposici\u00f3n transitoria \u00fanica, apartado 4, del Real Decreto-ley 28\/2026.<\/p>

                  [25]<\/a> Disposici\u00f3n transitoria \u00fanica, apartado 1, del Real Decreto-ley 28\/2026.<\/p>

                  [26]<\/a> Disposici\u00f3n transitoria \u00fanica, apartado 1, p\u00e1rrafo segundo, del Real Decreto-ley 28\/2026.<\/p>

                  [27]<\/a> Disposici\u00f3n transitoria \u00fanica, apartado 1, del Real Decreto-ley 28\/2026, y disposici\u00f3n final quinta del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [28]<\/a> Disposici\u00f3n transitoria \u00fanica, apartado 2, del Real Decreto-ley 28\/2026.<\/p>

                  [29]<\/a> Disposici\u00f3n transitoria \u00fanica, apartado 3, del Real Decreto-ley 28\/2026.<\/p>

                  [30]<\/a> Disposici\u00f3n transitoria \u00fanica, apartado 5, del Real Decreto-ley 28\/2026.<\/p>

                  [31]<\/a> Art\u00edculos 2.1 y 2.3 LAU, en la redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 3.Uno del Real Decreto-ley 29\/2026: \u00abSe considera arrendamiento de vivienda habitual aquel arrendamiento que recae sobre una edificaci\u00f3n habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, incluido el arrendamiento parcial de una habitaci\u00f3n o estancia de la vivienda. (\u2026) Se entender\u00e1 por arrendamiento de vivienda temporal aquel arrendamiento que recae sobre una edificaci\u00f3n habitable, incluido el arrendamiento parcial de una habitaci\u00f3n o estancia, que venga a cubrir la necesidad de vivienda del arrendatario cuando \u00e9ste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable.\u00bb<\/em><\/p>

                  [32]<\/a> Art\u00edculo 17.9 LAU, en la redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 3.Diez del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [33]<\/a> Art\u00edculos 7.2 y 9 bis LAU, en la redacci\u00f3n dada por los apartados Cinco y Siete del art\u00edculo 3 del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [34]<\/a> Disposici\u00f3n transitoria octava LAU, introducida por el art\u00edculo 3 del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [35]<\/a> Art\u00edculo 18.1 LAU, en la redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 3.Once del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [36]<\/a> Disposici\u00f3n final sexta del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [37]<\/a> Art\u00edculo 20 LAU, en la redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 3.Doce del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [38]<\/a> Art\u00edculo 36.5 LAU, en la redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 3.Diecisiete del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [39]<\/a> Art\u00edculo 36.7 LAU, introducido por el art\u00edculo 3.Dieciocho del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [40]<\/a> Art\u00edculo 25, apartados 7 y 8, LAU, en la redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 3.Quince del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [41]<\/a> Art\u00edculo 2.1 del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [42]<\/a> Art\u00edculo 22.6 de la Ley 1\/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil<\/a>, introducido por el art\u00edculo 5.Dos del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [43]<\/a> Art\u00edculo 2.2 del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [44]<\/a> Disposici\u00f3n transitoria segunda del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [45]<\/a> Art\u00edculo 1, apartados 1 y 2, del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [46]<\/a> Art\u00edculo 1.3 del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [47]<\/a> Art\u00edculo 1, apartados 2.e) y 4 y p\u00e1rrafo final, del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [48]<\/a> Art\u00edculo 25 bis de la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario<\/a>, introducido por la disposici\u00f3n final primera del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [49]<\/a> Art\u00edculos 10.1 y 10.2 LAU, en la redacci\u00f3n dada por el Real Decreto-ley 28\/2026, y disposici\u00f3n transitoria \u00fanica, apartado 2, de este.<\/p>

                  [50]<\/a> Art\u00edculo 10.2.a) LAU, en la redacci\u00f3n dada por el Real Decreto-ley 28\/2026.<\/p>

                  [51]<\/a> Art\u00edculos 9.3 y 10.6 LAU, este \u00faltimo en la redacci\u00f3n dada por el Real Decreto-ley 28\/2026.<\/p>

                  [52]<\/a> Art\u00edculos 10.1 y 10.2 LAU, en la redacci\u00f3n dada por el Real Decreto-ley 28\/2026.<\/p>

                  [53]<\/a> Art\u00edculo 10.1, p\u00e1rrafo cuarto, LAU, en la redacci\u00f3n dada por el Real Decreto-ley 28\/2026.<\/p>

                  [54]<\/a> Art\u00edculo 14 LAU y art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria<\/a>.<\/p>

                  [55]<\/a> Art\u00edculo 25.8 LAU, en la redacci\u00f3n dada por el Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [56]<\/a> Art\u00edculo 18.1 LAU, en la redacci\u00f3n dada por el Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [57]<\/a> Disposici\u00f3n final sexta del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [58]<\/a> Art\u00edculos 10.3 y 10.4 LAU, en la redacci\u00f3n dada por el Real Decreto-ley 28\/2026.<\/p>

                  [59]<\/a> Disposici\u00f3n transitoria \u00fanica, apartado 1, del Real Decreto-ley 28\/2026.<\/p>

                  [60]<\/a> Art\u00edculo 6 LAU, en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 10 LAU, integrado en su t\u00edtulo II.<\/p>

                  [61]<\/a> Art\u00edculos 2.1, 2.3 y 7.2 LAU, en la redacci\u00f3n dada por el Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [62]<\/a> Art\u00edculos 20.1 y 20.2 LAU, en la redacci\u00f3n dada por el Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [63]<\/a> Art\u00edculo 36.5 LAU, en la redacci\u00f3n dada por el Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [64]<\/a> Art\u00edculo 27.2.a) LAU.<\/p>

                  [65]<\/a> Art\u00edculo 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil<\/a>, introducido por el Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>

                  [66]<\/a> Art\u00edculo 10.2 LAU, en la redacci\u00f3n dada por el Real Decreto-ley 28\/2026.<\/p>

                  [67]<\/a> Art\u00edculo 86.2 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola<\/a>.<\/p>

                  [68]<\/a> Art\u00edculo 1 del Real Decreto-ley 29\/2026.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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