{"id":259,"date":"2021-03-24T21:43:54","date_gmt":"2021-03-24T21:43:54","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.ocasesores.es\/?p=259"},"modified":"2025-04-01T19:37:30","modified_gmt":"2025-04-01T17:37:30","slug":"rebus-sic-stantibus-reduccion-de-renta-por-motivo-de-la-covid19","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ocasesores.es\/en\/rebus-sic-stantibus-reduccion-de-renta-por-motivo-de-la-covid19\/","title":{"rendered":"Rebus sic stantibus, modificaci\u00f3n de renta por motivo de la COVID19"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"has-drop-cap wp-block-paragraph\">El <a href=\"https:\/\/ocasesores.es\/assets\/Blog\/Auto-26-2021.pdf\">Juzgado de Primera Instancia e Instrucci\u00f3n n\u00b0 7 de Palencia, en Auto 26\/2021 de 9 febrero de 2021<\/a> ha seguido a otros tantos que desde mediados de 2020 vienen acordando la suspensi\u00f3n provisional del pago del alquiler de negocios cerrados por la COVID19 (en este caso un gimnasio). Cuando el negocio abra, el propietario del local, adem\u00e1s,&nbsp;tendr\u00e1 que rebajar&nbsp;<strong>un 40 por ciento la renta hasta que se resuelva el procedimiento<\/strong> (siguiendo el&nbsp;criterio emitido mediante <strong>Auto 447\/2020 de 25 de septiembre de 2020 dictado por el Juzgado de Primera Instancia n\u00b0 81 de Madrid&nbsp;<\/strong>que acord\u00f3, por una parte, la suspensi\u00f3n del abono de la renta de una discoteca mientras no est\u00e9 permitida la reapertura, y, por otra, una vez se produzca la reapertura, reduce la renta en un 50%. En este sentido, el Auto afirmaba que&nbsp;<em>\u201csi por un lado no parece equilibrado hacer cargar al arrendador con todos los perjuicios derivados de la cr\u00edtica situaci\u00f3n sanitaria, en el sentido de condicionar el pago de la renta \u2013o de una parte de esta- en funci\u00f3n del aforo m\u00e1ximo permitido, tampoco es equitativo imponer a la arrendataria que contin\u00fae cumpliendo con su obligaci\u00f3n de pago cuando el funcionamiento de su negocio est\u00e1 prohibido por la Comunidad de Madrid, pues en este caso la falta de apertura no deviene de una decisi\u00f3n empresarial, sino de una imposibilidad legal.\u201d<\/em>)<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es obligatorio rese\u00f1ar la Sentencia emitida el pasado 6 de marzo de 2020 (STS 153\/2020 Rec. 2400\/2017), en la cual nuestro Tribunal Supremo, sin conocer la vigencia que adquirir\u00eda esta instituci\u00f3n proveniente del Derecho Romano tras la incertidumbre mercantil generada por la Covid-19,&nbsp;<strong>emiti\u00f3 un fallo que servir\u00e1 de aclaraci\u00f3n en cuanto a la praxis de juzgados a la hora de dirimir controversias contractuales<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\"><p><em>\u201cY por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes. Es condici\u00f3n necesaria para la aplicaci\u00f3n de la regla \u00abrebus\u00bb la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o impl\u00edcitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y\/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteraci\u00f3n sobrevenida que, por definici\u00f3n, implica lo no asunci\u00f3n del riesgo (recientemente sentencia 5\/2019, de 9 de enero). No puede hablarse de alteraci\u00f3n imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato (sentencias 333\/2014, de 30 de junio, 64\/2015, de 24 de febrero, y 477\/2017, de 20 de julio, entre otras)\u201d.<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ahora, se plantean infinidad de consultas de peque\u00f1os empresarios y aut\u00f3nomos, sobre las&nbsp;<strong>consecuencias de la imposibilidad de cumplir con sus compromisos contractuales y especialmente los relacionados con los contratos de arrendamiento<\/strong>, los pr\u00e9stamos con garant\u00eda hipotecaria que gravan las peque\u00f1as f\u00e1bricas y talleres y los&nbsp;<em>leasing<\/em>&nbsp;inmobiliarios con los que las entidades bancarias han financiado la adquisici\u00f3n de los locales y naves donde se encuentran las unidades productivas, que son el nervio y base de la econom\u00eda espa\u00f1ola.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong><u>Rebus sic stantibus&nbsp;<\/u><\/strong><strong><u><\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El Tribunal Supremo dise\u00f1\u00f3 una nueva doctrina sobre los requisitos para que esta cl\u00e1usula&nbsp;<em>rebus sic stantibus<\/em>&nbsp;fuera aplicada a los contratos tras la crisis econ\u00f3mica de 2008, erigi\u00e9ndose como cl\u00e1usula no escrita que permite alterar lo firmado en un contrato cuando ocurren sucesos extraordinarios que alteran las expectativas de las partes. Es importante se\u00f1alar que&nbsp;<strong>la citada cl\u00e1usula no tiene doctrinalmente ni jurisprudencialmente efectos rescisorios, resolutorios o extintivos, sino \u00fanicamente efectos modificativos de los contratos<\/strong>, y todo ello est\u00e1 encaminado \u00fanicamente a buscar e intentar compensar el desequilibrio de las prestaciones entre los contratantes, una m\u00e1s d\u00e9bil que otro, producido por una circunstancia extraordinariamente imprevisible en el momento de la celebraci\u00f3n del contrato y en el momento de dar el consentimiento a la perfecci\u00f3n del mismo entre los obligados a su cumplimiento.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por tanto, con esta cl\u00e1usula, los contratos y\/o tratados podr\u00e1n ser revisados siempre que concurran circunstancias nuevas, que alteren las condiciones que se ten\u00edan cuando entraron en aplicaci\u00f3n las obligaciones en cuesti\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por esta v\u00eda, se corrige el desequilibrio econ\u00f3mico de las obligaciones de las partes de un contrato cuando sobrevienen circunstancias imprevisibles, como el cierre forzoso, que provoca que la posesi\u00f3n del local<strong>&nbsp;no tenga el mismo valor econ\u00f3mico para el arrendatario.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En este sentido, volviendo al Auto del Juzgado de Palencia, el Juez afirma en el mismo que <em>\u201ces un hecho notorio la situaci\u00f3n extraordinaria e imprevisible, que se est\u00e1 alargando en el tiempo, y que produce un desequilibrio en las prestaciones de las partes en beneficio de los arrendadores, pues se siguen devengando mensualmente las rentas, no pudiendo gozar la arrendataria de la plena disposici\u00f3n del uso del local con la consiguiente disminuci\u00f3n de ingresos\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Otro aspecto relevante del Auto es que considera que, aunque el arrendador fuera gran tenedor, y pudiera reclamar que se aplazara&nbsp;al amparo del Real Decreto-Ley 35\/2020&nbsp;el pago de la renta, en vez de suspenderse, sin embargo, el Juez se\u00f1ala que&nbsp;<strong><em>\u201cla regulaci\u00f3n establecida en el RD, no es obst\u00e1culo para adoptar medidas cautelares que garanticen la posible efectividad de la sentencia estimatoria de las pretensiones ejercitadas por la parte arrendataria\u201d.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Adem\u00e1s de la rebaja del alquiler, el Juez proh\u00edbe tambi\u00e9n incluir en cualquier fichero de morosos a la arrendataria y el avalista, y la suspensi\u00f3n de la ejecutividad de las cl\u00e1usulas contractuales referidas a la responsabilidad solidaria de avalista y el impago.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Desde nuestro punto de vista, esta doctrina no es solo aplicable en negocios que se han visto obligados a cerrar, sino que el hecho de poder demostrar una disminuci\u00f3n considerable de la facturaci\u00f3n igualmente permite exigir una modificaci\u00f3n contractual, en concreto respecto de la renta, que permita la supervivencia del negocio. Si necesita cualquier tipo de asesoramiento en esta materia no dude en <a href=\"https:\/\/ocasesores.es\/#contact\">contactar con nuestro equipo legal<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>El Juzgado de Primera Instancia e Instrucci\u00f3n n\u00b0 7 de Palencia, en Auto 26\/2021 de 9 febrero de 2021 ha seguido a otros tantos que desde mediados de 2020 vienen acordando la suspensi\u00f3n provisional del pago del alquiler de negocios cerrados por la COVID19 (en este caso un gimnasio). 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